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☆百家争鸣☆ ◇港澳资讯000043 更新日期：2008-10-25◇ 灵通V4.0
【2008-08-25】
中期业绩同比基本持平:2008年中期，公司实现营业收入68130万元，同比增加7.81%，但受人民币升值、出口下降等影响，公司自行车业务利润下降，造成公司营业利润和净利润同比分别下降8.49%和2.79%，其中实现营业利润2504万元，净利润1792万元。从公司利润表数据来看，公司营业成本有所下降，但三费尤其是管理费用占营业收入比重稍有增加，冲抵了营业成本下降给公司带来的利润空间。公司销售费用和管理费用较高，占营业收入比重分别高达10.55%和11.87%，远远高于行业平均水平。开发项目增多资金压力渐显：截至2008年6月30日，公司总资产44.92亿元，资产负债率63.04％。公司流动负债26.54亿元，包括预收款项1.28亿元，短期借款8.98亿元，其他应付款9.25亿元（主要为因房地产开发项目借大股东的款项），公司速动比率0.46。公司每股经营活动现金净流量-1.461元，每股现金净流量-0.329元。从公司财务报表体现的静态数据看，公司短期借款数额高于现金数额（7.29亿元），因房地产开发周期的原因，公司可售房地产开发项目较少，而商业地产的开发，对资金需求量更大，且目前房地产销售形势低迷，这对公司回笼现金造成影响，紧缩信贷政策使公司融资更为困难，公司面临一定资金压力。
估值与盈利预测：2008年，公司房地产开发业务中，主要结算项目主要集中在深圳关外，受此次行业调整冲击更大，销售形势不容乐观。乌鲁木齐的房价上涨趋势仍未改变，但公司2008年中报调整了新疆中航翡翠城一期的竣工时间，对该项目的销售和结算产生一定响。因此，我们预计2008年公司房地产销售收入同比下降较快。在公司自行车业务保持现状的情况下，我们预测公司2008年、2009年、2010年每股收益0.299元、0.512元、0.766元。公司每股RNAV为22.35元。由于公司商业地产项目较多，资金回笼周期较长，因此，与住宅地产的净利润折现法比较，取商业地产的预计经营期限作为PE估值倍数导致公司RNAV值较高。目前金融街、世茂股份等商业地产公司的二级市场价格是其采取此类方法估值得出公司RNAV值的5折左右，以此作为比较基础，结合09年20倍市盈率估值方法，我们认为公司未来6个月的合理价格为10.8元，给予公司增持评级。
【出处】中信建投 【作者】
【2008-08-21】
营业收入增长7.8%，净利润增长19.3%，低于预期
08年上半年，公司实现营业收入6.8亿元，较去年同期增加了7.8%；实现归属于母公司所有者的净利润0.18亿元，同比增加了19.3%；实现基本每股收益0.08元。房产结算项目的减少和费用水平的大幅提升使得本期业绩低于预期。
费用率创新高，自行车业务成为公司累赘
08年上半年，公司的三项费用率创历史新高，达到创记录的23.7%，本期项目拓展较多、销售力度的加大，以及自行车业务的拖累是费用率上升的主要原因。
重点项目进展
深圳地区项目销售滞后，其他地区相对顺利。公司能否发展壮大取决于大股东的支持力度
公司是典型的"小公司、大股东"，大股东对公司的资金支持决定了公司能否顺利度过房地产的调整期，也决定了公司能否发展壮大。
估值与评级
我们调低对公司的估值和评级，公司未来一年目标价为9.84元，给予"持有"评级。
风险提示：深圳项目面临较大的销售风险。
【出处】广发证券 【作者】
【2008-07-07】
事件：中航地产（000043）公告称，公司控股子公司江西中航地产有限责任公司与江西佳利商城发展有限公司、厦门淮海控股集团有限公司及史长波先生签署了《股权转让协议》，支付款项26,980万元，收购江西佳利商城住宅开发有限公司、江西佳利商城市场开发有限公司、江西佳利商城物流园有限公司、江西佳利商城新天地广场有限公司各67%股权。
点评：上述四家公司拥有合计土地面积为634,700平方米，规划综合容积率为1.48，预计总建设规模约95万平方米，其中住宅约58万平方米，市场及商业约37万平方米。本次股权收购事宜符合公司区域综合开发的发展战略，为公司进一步扩大经营开发规模提供了有力支持。
佳利项目位于江西省上饶地区，区内房地产市场目前尚处于起步阶段，当地房地产开发商整体水平较低，中航地产可以利用地产、酒店及物业资源树立中航商业地产及高端住宅的品牌形象。该项目的产品开发类型主要是别墅、花园洋房、小高层等高端住宅，符合公司地产开发业务的产品定位。至此，公司的权益土地面积约270万平方米，为公司的快速发展奠定了坚实基础。
【出处】天相投顾 【作者】张旭明,石磊
【2008-07-04】
异动原因：
实际控制人航空进出口及控股股东中航集团做出减持承诺：对于两公司分别持有的将于2009年4月12日解除限售股份2664万股和96.7万股，自解除限售之日起自愿继续锁定两年至2011年4月12日，在此期间不通过深交所交易出售；对于两公司持有的截至2008年4月16日已解除限售股份1393万股和1393万股，自2008年7月3日起至2011年4月12日止期间，如果出售，其出售价格不低于每股24元。
投资亮点:
（1）大股东中航技深圳公司是中国航空工业总公司设在深圳经济特区的窗口企业，先后重组和改组了所属的飞亚达、南光、天马、中航实业等四家公司，比较擅长资本运作。
（2）公司是以第三产业为基础，旅游服务业（包括四星级酒店、酒楼、干洗公司）、工业实业（自行车制造）、房地产（包括物业管理）三业并举的多元化经营的综合型企业。
（3）通过非公开发行收购买深圳中航地产、物业及酒店业务，实现对深圳中航业务重组整合，收购后，公司基本形成了以地产开发为主，物业管理及酒店业务发挥协同效应的商业地产经营模式。本次收购将扩大公司资产规模，增强公司整体实力，为公司地产业务的持续快速发展奠定基础。
风险提示：
与大型地产开发商相比，中航地产仍处于转型阶段，更容易受到宏观调控的影响。由于其规模相对较小且项目资源较为有限，盈利波动较大，且很大程度上依赖单个项目结算进度。此外，公司在深圳以外的地区开发经验有限，能否将其商业模式成功复制到其他城市尚存变数。
相关板块：
地产板块
【出处】顶点财经 【作者】
【2007-12-24】
要点
业务整合。原名为深南光的中航地产已确立以房地产业务为核心，酒店和物业管理为两翼的发展策略。按照这个战略规划，公司对主营业务进行了整合梳理，设立四个一级子公司分管地产开发、酒店运营、物业管理和工业地产四大业务。另一方面，鉴于工业制造板块毛利率微薄，公司将加快该业务的剥离进程。董事会已于11月30日通过一项决议，将公司持有的55％深圳宝安自行车有限公司的股权转让给大股东中航技深圳。我们认为公司将借此转型为纯粹的房地产企业，并提升其在资本市场的估值水平。
完成定向增发。中航地产于今年9月成功完成定向增发，共向大股东中航技深圳及其关联子公司以及5家机构投资者发行8,300万股，募资10.69亿人民币。如图2所示，公司实际控股股东中航技深圳在增发后共持有公司50.1%股权(重要数据中的股权比例经四舍五入)。中航技深圳旗下目前共有4家上市公司。按照集团"适度多元化"的策略，3家A股上市公司将以发展现有业务为主，而香港上市的深圳中航集团将被打造为控股公司。
集团地产业务平台。按照这个战略规划，中航地产作为集团地产板块的唯一上市公司，将被定位为集团地产业务的整合平台，并在此次增发后继续获得大股东的全力支持，尤其是在土地和项目收购方面。潜在收购目标包括：（1）深圳龙华长和益项目;(2)广州南沙项目；（3）深圳渔农村项目；（4）江西共青城项目；（5）深圳中航苑改造项目；以及（6）广州国际大厦。目前，通过与公司第三大股东中航城发展签署的委托管理协议，项目1－3的具体拓展工作由公司负责。
地储分布合理。在近日于惠州挂牌获得土地后，公司土地储备对应的权益建筑面积约合224万平方米，分布于深圳、惠州、昆山、南昌、成都、赣州、天津和乌鲁木齐。
从区域分布来看，公司的项目分布全国各地，布局较为合理。公司正在开发的许多项目将按照"中航城"的发展模式，建成包括办公楼、酒店、商业街、大型购物中心和住宅等多种业态结合的综合体。我们认为这种开发模式有助于实现土地价值的最大化，并通过引入成熟的酒店品牌"格兰云天"和商业连锁品牌"天虹"完善社区配套，提升住宅物业的品质和吸引力。
风险。与大型地产开发商相比，中航地产仍处于转型阶段，更容易受到宏观调控的影响。由于其规模相对较小且项目资源较为有限，盈利波动较大，且很大程度上依赖单个项目结算进度。此外，公司在深圳以外的地区开发经验有限，能否将其商业模式成功复制到其他城市尚存变数。
初步结论
中航地产是一家业务覆盖深圳和多个二、三线城市的地产开发商，正处于转型成长期。考虑到公司目前特色鲜明的开发模式和较明确的大股东资产注入预期，我们认为公司将在未来几年实现快速发展。
【出处】中银国际 【作者】田世欣
【2007-10-29】
●深圳中航集团很早就介入了房地产开发业务，而且从开始就在尝试一条与国内其他大部分开发商不同的开发模式：侧重区域综合开发，开发特色是酒店+地产+零售营造时尚社区的房地产区域综合开发经营模式，具有开发与经营的复合优势。
●深南光是深圳中航系统下的一个主要业务公司，深圳中航十分有意将旗下地产业务逐渐注入上市公司，利用深南光这一上市公司平台，将地产业务做大、做强。公司2007年实施的定向增发就是一个很好的说明。
此次增发后，大股东手中的房地产项目主要有：龙华长和益项目、中航苑改造项目、深圳渔农村改造项目以及九江共青城的土地储备（该土地储备接近万亩，目前深圳中航已经拿到了1000亩）。从目前的条件来看，不久的将来最有可能进一步注入上市公司的项目是龙华长和益项目和中航苑改造项目。
公司的发展模式为"高档酒店+连锁百货+地产物业+工业园区"。我们认为这种综合开发模式符合房地产开发模式未来的潮流，充分体现了房地产开发商和投资商的有机结合，最大程度地分享了土地价值最大化的收益，同时有效地控制了业绩大幅波动的风险。
●若不考虑公司后续的定向增发，预计公司2007年到2009年的EPS分别为0.67元、0.88元和0.92元。我们给予深南光强烈推荐A的投资评级。
（招商证券）
【出处】招商证券 【作者】
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