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☆经营分析☆ ◇港澳资讯000042 更新日期：2008-08-14◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发业(行业) ｜ 9913.5｜ 3249.9｜ 32.78｜ 38.57｜
｜物业租赁及管理业(行业) ｜ 5753.0｜ 4228.6｜ 73.50｜ 22.38｜
｜酒店业(行业) ｜ 10096.3｜ 4529.9｜ 44.87｜ 39.28｜
｜建筑施工业(行业) ｜ 400.1｜ -81.6｜-20.40｜ 1.56｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房(产品) ｜ 9913.5｜ 3249.9｜ 32.78｜ 38.57｜
｜物业租赁及管理服务(产品)｜ 5753.0｜ 4228.6｜ 73.50｜ 22.38｜
｜酒店服务(产品) ｜ 10096.3｜ 4529.9｜ 44.87｜ 39.28｜
｜施工劳务(产品) ｜ 400.1｜ -81.6｜-20.40｜ 1.56｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东(地区) ｜ 17495.2｜- ｜- ｜ 68.06｜
｜成都(地区) ｜ 655.8｜- ｜- ｜ 2.55｜
｜大连(地区) ｜ 7950.7｜- ｜- ｜ 30.93｜
｜上海(地区) ｜ 61.2｜- ｜- ｜ 0.24｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发业(行业) ｜ 71991.1｜ 23180.3｜ 32.20｜ 66.48｜
｜物业租赁业(行业) ｜ 10591.3｜ 7254.6｜ 68.50｜ 9.78｜
｜酒店业(行业) ｜ 19920.4｜ 8470.7｜ 42.52｜ 18.40｜
｜建筑施工业(行业) ｜ 12183.5｜ 870.2｜ 7.14｜ 11.25｜
｜减：行业间相互抵减(行业)｜ -6403.7｜ -325.3｜ 5.08｜ -5.91｜
｜合计(行业) ｜ 108282.7｜ 39450.5｜ 36.43｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房(产品) ｜ 71991.1｜ 23180.3｜ 32.20｜ 66.48｜
｜物业租赁服务(产品) ｜ 10591.3｜ 7254.6｜ 68.50｜ 9.78｜
｜酒店服务(产品) ｜ 19920.4｜ 8470.7｜ 42.52｜ 18.40｜
｜施工劳务(产品) ｜ 12183.5｜ 870.2｜ 7.14｜ 11.25｜
｜减：行业间相互抵减(产品)｜ -6403.7｜ -325.3｜ 5.08｜ -5.91｜
｜合计(产品) ｜ 108282.7｜ 39450.5｜ 36.43｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜广东(地区) ｜ 44303.0｜- ｜- ｜ 40.91｜
｜成都(地区) ｜ 52940.8｜- ｜- ｜ 48.89｜
｜上海(地区) ｜ 96.2｜- ｜- ｜ 0.09｜
｜大连(地区) ｜ 17346.4｜- ｜- ｜ 16.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业(行业) ｜ 14538.0｜ 4527.9｜ 31.15｜ 40.82｜
｜施工行业(行业) ｜ 7591.1｜ 291.4｜ 3.84｜ 21.32｜
｜出租及服务业(行业) ｜ 5096.8｜ 3582.5｜ 70.29｜ 14.31｜
｜酒店餐饮业(行业) ｜ 9627.0｜ 3832.0｜ 39.80｜ 27.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房(产品) ｜ 14538.0｜ 4527.9｜ 31.15｜ 40.82｜
｜建筑劳务(产品) ｜ 7591.1｜ 291.4｜ 3.84｜ 21.32｜
｜物业出租、管理(产品) ｜ 5096.8｜ 3582.5｜ 70.29｜ 14.31｜
｜酒店服务(产品) ｜ 9627.0｜ 3832.0｜ 39.80｜ 27.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜辽宁(地区) ｜ 13012.7｜- ｜- ｜ 36.54｜
｜四川(地区) ｜ 556.8｜- ｜- ｜ 1.56｜
｜上海(地区) ｜ 43.7｜- ｜- ｜ 0.12｜
｜广东(地区) ｜ 23239.7｜- ｜- ｜ 65.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发业(行业) ｜ 37579.5｜ 27882.2｜ 44.06｜ 45.19｜
｜建筑施工业(行业) ｜ 13148.9｜ 577.9｜ 1.83｜ 15.81｜
｜房地产管理业(行业) ｜ 24174.6｜ 10434.3｜ 38.05｜ 29.07｜
｜旅馆业(行业) ｜ 17365.0｜ 6376.5｜ 31.43｜ 20.88｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品房(产品) ｜ 37579.5｜ 27882.2｜ 44.06｜ 45.19｜
｜施工劳务(产品) ｜ 13148.9｜ 577.9｜ 1.83｜ 15.81｜
｜物业租赁、管理(产品) ｜ 24174.6｜ 10434.3｜ 38.05｜ 29.07｜
｜酒店服务(产品) ｜ 17365.0｜ 6376.5｜ 31.43｜ 20.88｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 82937.2｜- ｜- ｜ 99.74｜
｜成都(地区) ｜ 1.1｜- ｜- ｜ 0.00｜
｜大连(地区) ｜ 8005.0｜- ｜- ｜ 9.63｜
｜上海(地区) ｜ 1324.6｜- ｜- ｜ 1.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2008年半年报】
一、报告期主要经营情况
（一）公司经营概况
本公司主营业务包括房地产开发、物业租赁经营、酒店经营、建筑施工。
报告期内，公司实现营业收入 25,705.23 万元，较上年同期减少 27.82%；营业利润-3,789.45 万元，较上年同期减少 121.69%；利润总额为-4,166.49 万元，较上年同期减少 123.92%；净利润-3,170 万元，较上年同期减少 122.76％。公司利润下降的主要原因是报告期内投资收益较上年同期减少 19,880 万元，系上年度本公司出售所持有的深天健和深振业股票产生较大投资收益。
报告期内，公司房地产开发业务实现销售收入 9,913.47 万元，实现毛利 3,249.93 万元，分别较上年同期减少32.01％和减少28.45 ％，主要系报告期内，我公司大部分房地产开发项目尚未竣工决算结转收入所致。物业租赁经营业务实现营业收入 5,753 万元，实现毛利 4,228.62 万元，分别较上年同期增加 12.88％和增加18.11％。酒店经营业务实现营业收入10,096.29 万元，实现毛利 4,529.90 万元，分别较上年同期增加 5.35％和增加 18.58％。建筑施工业务实现营业收入400.10 万元，实现毛利-81.64 万元，分别较上年同期减少 94.73％和减少128.01％，主要系报告期内，我公司建筑施工业务大幅减少所致。
（二）主营业务分行业、产品情况
1、按行业或产品划分公司主营业务收入、成本构成情况
金额单位：人民币万元
主营业务分行业情况
分行业或分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
房地产开发业 9,913.47 6,663.54 32.78%
物业租赁经营业 5,753.00 1,524.38 73.50%
酒店业 10,096.29 5,566.39 44.87%
建筑施工业 400.10 481.74 -20.40%
主营业务分产品情况
商品房 9,913.47 6,663.54 32.78%
物业租赁及管理服务 5,753.00 1,524.38 73.50%
酒店服务 10,096.29 5,566.39 44.87%
施工劳务 400.10 481.74 -20.40%
接上表：
主营业务分行业情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年同
分行业或分产品 年同期增减（%） 年同期增减（%）期增减
房地产开发业 -32.01% -33.63% 1.63 个百分点
物业租赁经营业 12.88% 0.54% 3.25 个百分点
酒店业 5.35% -3.42% 5.01 个百分点
建筑施工业 -94.73% -93.40% -24.24 个百分点
主营业务分产品情况
商品房 -32.01% -33.63% 1.63 个百分点
物业租赁及管理服务 5.35% -3.42% 5.01 个百分点
酒店服务 5.35% -3.42% 5.01 个百分点
施工劳务 -94.73% -93.40% -24.24 个百分点
注：上述数据为合并抵消前数据。
2、按地区划分公司主营业务收入、成本构成情况
金额单位：人民币万元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
广东（深圳及东莞） 17,495.20 -26.48%
成都 655.76 436,782.41%
大连 7,950.67 -38.90%
上海 61.21 40.23%
注：上述数据为合并抵消前数据。
（三）公司面临的主要问题、风险及应对措施
报告期内，公司物业租赁经营业务、酒店经营业务仍保持较稳定的经营态势，实现了稳定的营业收入和较高的毛利率；公司房地产开发项目基本进展正常，但由于国家宏观调控政策及市场环境的变化，对公司经营也造成了较大的压力。主要体现在：
在市场方面，公司房地产项目的销售面临着较大压力。目前公司在建开发项目主要在成都、上海、大连、东莞、深圳五个地区，其中在售项目主要为上海、成都、大连瓦房店项目，各地区销售业绩有所分化。因上海市场环境相对稍好，且上海“长城中环墅”项目属较为稀缺的别墅项目，销售较好；成都及大连瓦房店项目因市场环境及宏观调控，销售进度都受到较大影响，尤其是成都地区受地震灾害等影响，销售明显放缓。
在资金方面，公司目前仍主要依靠银行贷款的融资方式，融资渠道较为单一，受国家从紧的货币政策影响，融资难度成本不断上升，公司面临一定的资金压力。
在产品方面，由于物价及原料价格不断上涨，公司面临一定的成本上涨压力。
上述问题都在客观上对公司的经营业绩造成了一定的影响，也对公司的经营水平提出了更高的要求。下半年，公司将根据自身实际和市场变化，采取有力措施保证公司发展战略和综合经营计划的实现。公司在下半年：
一是抓好“开源节流”的工作。一方面认真研究市场，根据宏观经济形势及地区市场趋势，及时调整房地产销售策略，努力“开源”；另一方面狠抓成本管理，降低费用支出，努力“节流”。并且要加大预算的执行和考核力度，促使各直属企业努力完成销售目标和降低成本。
二是抓好团队建设工作。一方面大力优化组织机构设置和业务管理架构，通过精简机构、优化岗位设置，减少不必要的管理环节，提高全员的劳动生产率；另一方面大力引进高素质人才，改善员工队伍结构，打造核心团队。
三是抓好风险控制工作。对于影响公司经营的重要项目、重要工作落实责任人，严格按照规范公司治理的要求，最大限度的保证公司利益、控制风险，推动公司持续、健康发展。
二、报告期投资情况
（一）募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金情况；也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。
（二）非募集资金投资情况
1、成都高新区“天府长城”项目。其中：
（1）E2 号地块项目：占地面积2.26 万平方米，计容积率建筑面积约4.21 万平方米，为商业项目。项目预计总投资 7,962 万元，报告期内投入资金 877 万元，累计已投入资金 7,497 万元，项目已竣工，目前正对外租售。
（2）10 号地块项目（嘉南地）：该项目占地面积 3.96 万平方米，计容积率建筑面积约 13.4 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资39,342 万元，报告期内投入资金 1,665 万元，累计已投入资金36,667 万元。项目已竣工，并于2007 年 12 月27 日开始验收入伙。
（3）8 号地块项目（柏南郡）：占地面积3.54 万平方米，计容积率建筑面积约 12.66 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额41,506 万元，报告期内投入资金7,080 万元，累计已投入资金26,746 万元。项目目前处于预售阶段，预计在2008 年底前竣工。
（4）6 号地块项目（图南多）：占地面积4.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.7 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 50,695 万元，报告期投入资金 5,735 万元，累计已投入资金 23,664 万元。项目目前处于施工、预售阶段，预计2009 年二季度竣工。（5）30 号地块项目：占地面积2.47 万平方米，计容积率建筑面积约 11.99 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资49,429 万元，报告期投入资金 3,238 万元，累计已投入资金 15,805 万元。项目目前处于施工准备阶段，预计2008 年底前开工建设。（6）26 号地块项目：占地面积4.25 万平方米，计容积率建筑面积约20.12 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 64,264 万元，报告期投入资金 433 万元，累计已投入资金6,896 万元。项目目前处于前期方案设计阶段，预计2009 年二季度开工建设。
2、上海张江镇“长城·中环墅”项目。占地面积 11.91 万平方米，计容积率建筑面积 9.69 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额49,113 万元，报告期投入资金 1,826 万元，累计已投入资金34,330 万元。项目目前处于预售阶段，预计2008 年底前竣工。
3、上海南汇区惠南镇项目。占地面积11.51 万平方米，计容积率建筑面积22.55 万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目。项目预计总投资额 119,601 万元，报告期内投入资金 18,070 万元，累计已投入资金 32,170 万元。项目目前处于前期设计规划阶段，预计 2008 年三季度开工。
4、大连瓦房店“都市阳光”项目。其中，（1）二期二段：计容积率建筑面积4.61 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额9,420 万元，报告期内投入资金2,023 万元，累计已投入资金 8,274 万元。该项目已于2008 年 5 月28 日交房入伙。（2）三期：占地面积4.29 万平米，计容积率建筑面积 6.87 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 13,598 万元，报告期投入资金 1,229 万元，累计已投入资金3,194 万元。项目目前处于施工阶段。（3）四期、五期：该地块是2007 年4 月新获取的储备项目，占地面积 8.54 万平方米，计容积率建筑面积 11.95 万平方米，为住宅项目。项目预
5、大连沙河口区星海湾“海印长城”项目。占地面积 0.67 万平方米，计容积率建筑面积 1.86 万平方米，位高层住宅项目（配套商业裙楼）。项目预计总投资额 18,899 万元，报告期内投入资金465 万元，累计已投入资金 9,475 万元。目前项目正处于施工阶段。
6、东莞松山湖“长城世家”项目。占地面积 6.85 万平方米，计容积率建筑面积 10.96 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额56,254 万元，报告期内投入资金 5,265 万元，累计已投入资金29,312 万元。项目分两期建设，一期已于2008 年 6 月开盘，预计2008 年底前竣工；二期预计2008 年三季度开工。
7、深圳龙华“长城里程家园”双限房项目。占地面积2.95 万平方米，计容积率建筑面积 5.3 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额45,000 万元，报告期内投入资金2,779.80 万元，累计已投入资金24,778.90 万元。目前项目正处于施工阶段，预计2008 年底前开始预售。
8、深圳宝安旧城改造项目。占地面积22.48 万平方米，计容积率总建筑面积约 65.5 万平方米，为住宅项目（配套商业）。预计总投资额360,000 万元，其中公司计划投资 64,800 万元，占总投资额的18％，报告期公司投入资金0 万元，累计已投入资金 58,727 万元。该项目拆迁已完成。
9、深圳南山文化中心区项目。该项目占地面积 2.57 万平方米，计容积率建筑面积 16.23 万平方米，为办公、酒店、公寓及商业综合体项目。项目预计总投资额 284,300 万元，报告期内公司投入资金 633 万元，累计已投入资金32,943 万元。目前项目于2008 年4 月正式开工建设。
10、深圳龙华“黄金台山庄”项目。该项目占地面积28.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.22 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资 96,000 万元，报告期内投入资金 15 万元，累计已投入资金20,610 万元。由于历史原因，该项目的债权债务、产权、土地补偿等问题尚未彻底解决，目前公司正与有关单位协商解决中。
11、惠州数码工业园地块项目。该项目为公司 2007 年 9 月通过收购惠州方联房地产有限公司和惠州大丰投资有限公司而获得的土地储备。占地面积21.02 万平方米，计容积率建筑面积40.8 万平方米，为住宅项目。报告期内已投入资金 3,028.86 万元，累计已投入资金28,629.86 万元。目前项目处于前期筹备阶段。
投资情况说明：
报告期投资情况
（一）募集资金使用情况
报告期内公司无募集资金情况；也无报告期之前募集资金的使用延续到报告期内的情况。
（二）非募集资金投资情况
1、成都高新区“天府长城”项目。其中：
（1）E2 号地块项目：占地面积2.26 万平方米，计容积率建筑面积约4.21 万平方米，为商业项目。项目预计总投资 7,962 万元，报告期内投入资金 877 万元，累计已投入资金 7,497 万元，项目已竣工，目前正对外租售。
（2）10 号地块项目（嘉南地）：该项目占地面积 3.96 万平方米，计容积率建筑面积约 13.4 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资39,342 万元，报告期内投入资金 1,665 万元，累计已投入资金36,667 万元。项目已竣工，并于2007 年 12 月27 日开始验收入伙。
（3）8 号地块项目（柏南郡）：占地面积3.54 万平方米，计容积率建筑面积约 12.66 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额41,506 万元，报告期内投入资金7,080 万元，累计已投入资金26,746 万元。项目目前处于预售阶段，预计在2008 年底前竣工。
（4）6 号地块项目（图南多）：占地面积4.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.7 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 50,695 万元，报告期投入资金 5,735 万元，累计已投入资金 23,664 万元。项目目前处于施工、预售阶段，预计2009 年二季度竣工。（5）30 号地块项目：占地面积2.47 万平方米，计容积率建筑面积约 11.99 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资49,429 万元，报告期投入资金 3,238 万元，累计已投入资金 15,805 万元。项目目前处于施工准备阶段，预计2008 年底前开工建设。（6）26 号地块项目：占地面积4.25 万平方米，计容积率建筑面积约20.12 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 64,264 万元，报告期投入资金 433 万元，累计已投入资金6,896 万元。项目目前处于前期方案设计阶段，预计2009 年二季度开工建设。
2、上海张江镇“长城·中环墅”项目。占地面积 11.91 万平方米，计容积率建筑面积 9.69 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额49,113 万元，报告期投入资金 1,826 万元，累计已投入资金34,330 万元。项目目前处于预售阶段，预计2008 年底前竣工。
3、上海南汇区惠南镇项目。占地面积11.51 万平方米，计容积率建筑面积22.55 万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目。项目预计总投资额 119,601 万元，报告期内投入资金 18,070 万元，累计已投入资金 32,170 万元。项目目前处于前期设计规划阶段，预计 2008 年三季度开工。
4、大连瓦房店“都市阳光”项目。其中，（1）二期二段：计容积率建筑面积4.61 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额9,420 万元，报告期内投入资金2,023 万元，累计已投入资金 8,274 万元。该项目已于2008 年 5 月28 日交房入伙。（2）三期：占地面积4.29 万平米，计容积率建筑面积 6.87 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 13,598 万元，报告期投入资金 1,229 万元，累计已投入资金3,194 万元。项目目前处于施工阶段。（3）四期、五期：该地块是2007 年4 月新获取的储备项目，占地面积 8.54 万平方米，计容积率建筑面积 11.95 万平方米，为住宅项目。项目预
5、大连沙河口区星海湾“海印长城”项目。占地面积 0.67 万平方米，计容积率建筑面积 1.86 万平方米，位高层住宅项目（配套商业裙楼）。项目预计总投资额 18,899 万元，报告期内投入资金465 万元，累计已投入资金 9,475 万元。目前项目正处于施工阶段。
6、东莞松山湖“长城世家”项目。占地面积 6.85 万平方米，计容积率建筑面积 10.96 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额56,254 万元，报告期内投入资金 5,265 万元，累计已投入资金29,312 万元。项目分两期建设，一期已于2008 年 6 月开盘，预计2008 年底前竣工；二期预计2008 年三季度开工。
7、深圳龙华“长城里程家园”双限房项目。占地面积2.95 万平方米，计容积率建筑面积 5.3 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额45,000 万元，报告期内投入资金2,779.80 万元，累计已投入资金24,778.90 万元。目前项目正处于施工阶段，预计2008 年底前开始预售。
8、深圳宝安旧城改造项目。占地面积22.48 万平方米，计容积率总建筑面积约 65.5 万平方米，为住宅项目（配套商业）。预计总投资额360,000 万元，其中公司计划投资 64,800 万元，占总投资额的18％，报告期公司投入资金0 万元，累计已投入资金 58,727 万元。该项目拆迁已完成。
9、深圳南山文化中心区项目。该项目占地面积 2.57 万平方米，计容积率建筑面积 16.23 万平方米，为办公、酒店、公寓及商业综合体项目。项目预计总投资额 284,300 万元，报告期内公司投入资金 633 万元，累计已投入资金32,943 万元。目前项目于2008 年4 月正式开工建设。
10、深圳龙华“黄金台山庄”项目。该项目占地面积28.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.22 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资 96,000 万元，报告期内投入资金 15 万元，累计已投入资金20,610 万元。由于历史原因，该项目的债权债务、产权、土地补偿等问题尚未彻底解决，目前公司正与有关单位协商解决中。
11、惠州数码工业园地块项目。该项目为公司 2007 年 9 月通过收购惠州方联房地产有限公司和惠州大丰投资有限公司而获得的土地储备。占地面积21.02 万平方米，计容积率建筑面积40.8 万平方米，为住宅项目。报告期内已投入资金 3,028.86 万元，累计已投入资金28,629.86 万元。目前项目处于前期筹备阶段。
经营情况评述：
【2007年年报】
一、报告期内公司经营情况回顾
（一）管理层讨论与分析
2007 年，是房地产发展史上特殊的一年，也是影响深远的一年。控股公司和各直属企业紧密配合，全体员工开拓创新，克服困难，顺利完成了年初制定的各项经济指标和改革发展任务，公司呈现出健康持续发展的良好态势。概括起来，2007 年工作成绩主要体现在以下七个方面：
一是较好地完成了年初制定的经济计划指标
2007 年，公司全面落实发展战略规划，主要业务保持了强劲的增长趋势，全年实现销售收入 10.83 亿元、利润总额2.46 亿元、归属于上市公司股东的净利润2.02 亿元，分别比上年同期增长了近30％、242 ％和281 ％，公司2007 年度净资产收益率 10.68％，较好地完成了年初制定的各项经济计划指标。
二是加大房地产开发与销售规模，主业地位进一步突出
2007 年，各地房地产开发项目顺利推进，全年在建项目达 6 个，开发总面积 66.98 万平方米，开工面积 27.32 万平方米，竣工面积 15.39 万平方米，是长城历年来开发项目最多的一年，开发面积创历史新高。
销售方面，全年完成房地产销售面积 18.16 万平方米，结转面积 16.43 万平方米，房地产开发业务实现销售收入 7.2 亿元，比上年同期增长了近 92％。房地产开发业务销售收入占全公司营业收入约 70％，房地产开发业务的主业地位进一步突出。
三是科学、理性储备土地，可持续发展能力进一步增强
2007 年公司坚持科学储备土地的策略，在国家宏观调控背景下，根据资金、人才、项目的情况，有节奏、有选择地采取多种渠道增加优质低价土地。通过挂牌方式取得大连瓦房店 50#及 51#地块，两宗土地共 8.54 万平方米，计容积率建筑面积 11.95 万平方米；通过股权收购方式取得惠州数码园项目，占地面积21.02 万平方米，计容积率建筑面积40.8 万平方米。目前公司的土地储备已经能基本满足未来三～五年的开发需求。
四是房地产开发水平进一步提高
2007 年，公司营销策略的动态调整和营销手段的创新水平有了一定的提升；规划设计管理和服务水平得到进一步提高。与此同时，通过完善招投标管理制度，规范了招投标行为；通过加大目标成本管理力度，使工程预算和合同管理得到加强。
五是企业管理水平进一步提升
2007 年，公司大力推进组织机构调整,明确了总部各部门在房地产业务中的职能定位和管控思路，完善了集团管控模式，进一步理顺了“总部-区域公司-项目公司”的三级管控权责体系；全面预算管理在企业经营中的地位和作用进一步突出，科学的绩效考核体系逐步建立；公司信息化一期项目完成，信息化平台初具规模；企业内部控制及风险防范的审计监察制度初步建立。
六是各直属企业稳健经营，有力地配合了公司主业发展
2007 年，圣廷苑酒店保持了一贯的高品质服务和市场知名度，先后荣膺多项荣誉称号，并承接多个酒店管理项目，全年实现营业收入近 2 亿元，净利润 2700 余万元；物流公司全年经营收入 3,257 万元，净利润 1,010 万元，与此同时，产业升级工作也在积极推进；工程 公司完成了组织调整和职能重新定位；置业公司实现存量资产变现金额 5229 万元（包括商铺租金）；物业经营效益创历史最高。
七是企业文化建设进一步推进
2007 年，公司着力推进《长城纲领》的落实，公司的企业文化建设做到了“三个结合”：一是紧密结合公司人力资源整合和“三项制度”改革，促进员工转变了观念，进一步与市场接轨；二是紧密结合企业“走出去”发展战略，充分实践了长城“以人为本，关爱员工”的理念，促进了外地企业员工队伍的稳定；三是紧密结合企业经营工作，树立了良好的企业社会形象。
（二）公司主营业务及其经营状况
1、按行业、产品划分公司主营业务收入、成本、利润构成情况
（单位：万元）
主营业务分行业情况
营业利润率
分行业或分产品 营业收入 营业成本 (%)
房地产开发业 71,991.11 48,810.81 32.20%
物业租赁及管理业 10,591.34 3,336.76 68.50%
酒店业 19,920.38 11,449.66 42.52%
建筑施工业 12,183.51 11,313.29 7.14%
减：行业间相互抵减 -6,403.67 -6,078.36
合计 108,282.67 68,832.16 36.43%
主营业务分产品情况
商品房 71,991.11 48,810.81 32.20%
物业租赁及管理服务 10,591.34 3,336.76 68.50%
酒店服务 19,920.38 11,449.66 42.52%
施工劳务 12,183.51 11,313.29 7.14%
减：行业间相互抵减 -6,403.67 -6,078.36
合计 108,282.67 68,832.16 36.43%
续上表:
营业收入比上 营业成本比上 营业利润率比
分行业或分产品 年增减（%） 年增减（%） 上年增减（%）
房地产开发业 91.53% 388.83% -41.24%
物业租赁及管理业 -56.20% -75.25% -24.25%
酒店业 14.72% 4.20% 5.80%
建筑施工业 -8.02% -10.04% 2.09%
减：行业间相互抵减
合计
主营业务分产品情况
商品房 91.53% 388.83% -41.24%
物业租赁及管理服务 -56.20% -75.25% -24.25%
酒店服务 14.72% 4.20% 5.80%
施工劳务 -8.02% -10.04% 2.09%
减：行业间相互抵减
合计
变动原因：
①报告期房地产开发业务营业收入有较大幅度增长，主要系本公司报告期成都天府长城10#地（柏南郡）项目结算销售收入所致。
②报告期物业租赁及服务业务营业收入有较大幅度的下降，主要系本期不再将长城物业管理股份有限公司纳入合并范围，导致合并范围发生重大变化所致。
2、按地区划分公司主营业务收入构成情况：
报告期公司主营业务收入约46％来自于成都地区，约39％来自广东地区，约15％来自大连地区。
地区 主营业务收入（万元） 主营业务收入比上年增减（％）
广东 44,302.95 -46.58%
成都 52,940.79 4,726,756.55%
上海 96.15 -92.74%
大连 17,346.44 116.70%
注：以上数据为行业间相互抵消前数据。
二、公司未来发展的展望
（一）2008 年公司面临的经营风险
从外部经营环境看，国家针对房价上涨过快采取的一系列调控措施，其政策累积效应逐步显现，房地产市场出现显著的调整迹象。直接影响房地产企业经营决策的主要因素有几个方面：一是土地政策方面，国发[2008]3 号文件明确规定征收土地闲置费和征缴土地增值税， 将直接影响房地产企业土地储备和保有策略。二是货币政策方面，中央采取从紧的货币政策， 房地产企业和消费者都面临资金紧张的压力，房地产成交萎缩，将直接影响房地产企业开发 销售策略。三是国家大力发展保障性住房市场，房地产市场产品结构将发生根本性变化，将 直接影响房地产企业产品开发策略。四是成本方面，钢材等主要建筑原材料价格大幅上涨， 加之 CPI 指数的上涨，导致房地产企业的成本明显上升，对企业的经营方针将产生直接的影响。
从公司内部因素来看，公司面临着资金和销售的双重压力。在资金方面，由于公司仍主要依靠银行贷款的单一融资方式，融资难度加大，资金占用和使用成本过高；在销售方面，在各地房地产市场交易量明显下降的情况下，销售工作也面临着较大压力。
内外因素叠加，对公司经营形成较大的挑战。公司必须从多方面采取有效措施，努力提高应对市场风险、政策风险的能力，平稳、安全渡过房地产市场调整期，确保持续、健康、 稳定发展。
（二）2008 年经营工作思路
公司在充分分析面临的内外部形势的前提下，确定2008 年的经营工作思路是：“开源节 流，精耕细作，稳健经营，伺机出击”。以风险防范为前提，以成本控制为基础，以产品销售为重点，以经济效益为中心，打造核心团队，推进精细化管理，全面提升企业核心竞争力，努力完成全年经营计划指标。
（三）2008 年的经营计划
2008 年，公司房地产开发计划投资 18.2 亿元，其中土地储备计划投资3.8 亿元，房地产开工与在建面积计划达到 131.4 万平方米，房地产竣工面积计划达到 47.55 万平方米，资产负债率保持在70％以下。
（四）2008 年经营工作措施
总的来说，主要抓好五项重点工作：
1、集中优势资源抓好楼盘销售工作
2008 年是长城在售项目最多的一年，销售任务最重的一年，公司要把销售工作作为全年经营工作的重中之中，采取有效措施确保销售进度。上半年要抓紧做好松山湖项目一期、上海中环墅项目、成都天府长城项目、大连都市阳光二期的销售工作；下半年要着重推进大连海印长城项目的销售。
2、抓好项目开发管理
一是抓好项目开发策略管理与计划管理。要确保龙华“双限房”项目、上海南汇项目、成都天府长城滨江地块三季度左右开工。
二是继续深化成本管理，实施“阳光采购”工程，积极寻求战略合作伙伴，扩大集中采购范围。
三是重点加强工程质量管理。要以工程公司为主体，探索具有自身特色的工程管理运作模式，要推行“工程质量一票否决制”。
四是加强项目设计管理。进一步明确规划设计中的产品思路、产品标准和产品特质，在规划设计中要勇于创新、敢于突破，努力提高产品品质、打造产品亮点。
3、抓好融资和资金管理工作，确保资金链安全
在目前宏观调控和严峻的市场形势下，确保融资渠道畅通和资金链安全对公司正常经营非常重要。为此，要做好以下几项工作：
一是要积极稳妥做好 2008 年的融资计划，合理安排融资规模，密切关注政策动向，适时推进多渠道融资工作。
二是要根据公司的销售策略和业务拓展思路，编制周密的资金收支计划，有效降低资金成本，提高资金使用效率。
4、抓好存量资产运营与盘活工作，提高资产运营效率
一是要进一步加大待开发项目的前期工作力度，如宝安旧城改造项目、南山项目、惠州项目、黄金台项目等，应积极做好各项目前期准备工作，争取尽早达到开发条件。
二是努力提高经营性资产收益。要加大圣廷苑酒店的营销推广力度，提高客房入住率和出租物业的资产收益，加强品牌推广和酒店管理服务输出，不断提高市场占有率；加大物流公司产业升级工作力度；继续做好置业公司商铺、停车场等存量资产的盘活工作。
5、抓好品牌建设与客户服务工作
2008 年，公司要把品牌建设提升到战略高度，为此，应做好以下几项工作：
一是要开展产品品类研究，确定长城品牌的内涵。对产品进行品类化规范，形成比较清晰的品牌系列。
二是要整合自有资源，增强品牌的关联度。要研究酒店经营、物业经营、物流品牌如何与房地产开发品牌融合，逐步形成长城控股的整体品牌，提高品牌关联度，互动互补，提高品牌整体效应。
三是要以项目营销为依托，做好品牌的公众传播。建立客户服务管理体系。
三、重要会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况详见审计报告财务报表附注五。
四、报告期内的投资情况
（一）报告期内公司未募集资金，也未有报告期前募集资金的使用延续到报告期内的投资项目。
（二）非募集资金投资情况
1、成都高新区“天府长城”项目。其中：（1）E2 号地块项目（南熙里）：占地面积 2.26万平方米，计容积率建筑面积约4.21 万平方米，为商业项目。项目预计总投资 7962 万元，报告期内投入资金 721 万元，累计已投入资金 6620 万元，目前项目已竣工，处于对外销售及招商阶段。（2）10 号地块项目（嘉南地）：该项目占地面积3.96 万平方米，计容积率建筑面积约 13.4 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 39342 万元，报告期内投入资金14,075 万元，累计已投入资金35002 万元。项目已于2007 年 12 月27 日开始入伙。（3）8 号地块项目（柏南郡）：占地面积3.54 万平方米，计容积率建筑面积约 12.66 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 41,506 万元，报告期内投入资金 11,894 万元，累计已投入资金 19666 万元。目前项目处于施工（已经封顶，室内外装修）和预售阶段。（4）6 号地块项目（图南多）：占地面积4.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.7 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 50,695 万元，报告期投入资金 10,290 万元，累计已投入资金 17,929 万元。该项目目前正在施工、预售阶段。（5）30 号地块项目：占地面积 2.47 万平方米，计容积率建筑面积约 11.99 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 49429 万元，报告期投入资金 15 万元，累计已投入资金 12567 万元，项目目前处于前期方案设计阶段，预计2008 年三季度开工建设。
2、上海张江镇“长城·中环墅”项目。占地面积 11.91 万平方米，计容积率建筑面积 7.74 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额 40,136 万元，报告期投入资金 12,555 万元，累计已投入资金 34330 万元。目前项目处于施工阶段，预计 2008 年三季度工程完工并开始对外预售。
3、上海南汇区惠南镇项目。占地面积11.51 万平方米，计容积率建筑面积22.55 万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目。项目预计总投资额119601 万元，报告期内投入资金 11,000 万元，累计已投入资金 14100 万元。目前项目处于前期方案设计阶段。
4、大连瓦房店“都市阳光”项目。其中，（1）二期二段：计容积率建筑面积4.61 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 9420 万元，报告期内投入资金4,643 万元，累计已投入资金 6251 万元。目前项目处于施工阶段（主体已经基本完工），预计2008 年三季度完工。（2）三期：占地面积4.29 万平米，计容积率建筑面积 6.87 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 13,598 万元，报告期投入资金 1,319 万元，累计已投入资金 1965 万元。目前项目处于施工阶段（桩基础），预计2008 年上半年主体开工建设。（3）四期、五期：该地块是 2007 年 4 月新获取的储备项目，占地面积 8.54 万平方米，计容积率建筑面积 11.95 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额47,183 万元，报告期投入资金3,963 万元，累计已投入资金 3,963 万元。目前项目正处于前期拆迁阶段，拆迁进度已达到约 70%。
5、大连沙河口区星海湾“海印长城”项目。占地面积 0.67 万平方米，计容积率建筑面积 1.86 万平方米，位高层住宅项目（配套商业裙楼）。项目预计总投资额18,899 万元，报告期内投入资金941 万元，累计已投入资金 9,010 万元。目前项目正处于施工阶段（基坑支护），预计2008 年二季度主体开工建设。
6、东莞松山湖“长城世家”项目。占地面积 6.85 万平方米，计容积率建筑面积 10.96 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额 56,254 万元，报告期内投入资金 10,247 万元，累计已投入资金24047 万元。项目分两期建设，一期已于2007 年 11 月开工，目前处于施工阶段；二期预计2008 年上半年开工。
7、深圳宝安旧城改造项目。该项目总占地面积 22.48 万平方米，计容积率总建筑面积约 65.5 万平方米，为住宅项目（配套商业）。预计总投资额 360,000 万元，其中公司计划投资64,800 万元，占总投资额的 18％，报告期公司投入资金66 万元，累计已投入资金 58,727 万元。该项目正处于拆迁及方案设计阶段。
8、深圳南山文化中心区项目。该项目占地面积2.57 万平方米，计容积率建筑面积 16.23 万平方米，为办公、酒店、公寓及商业综合体项目。项目预计总投资额272,562 万元，报告期内公司投入资金2200 万元，累计已投入资金 32,310 万元。目前项目处于前期设计及工程准备阶段，预计2008 年上半年开工。
9、深圳龙华“黄金台山庄”项目。该项目占地面积28.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.22 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资 96,000 万元，报告期内投入资金 483 万元，累计已投入资金 20,595 万元。由于历史原因，该项目的债权债务、产权、土地补偿等问题尚未彻底解决，目前公司正与有关单位协商解决中。
10、惠州数码工业园地块项目。该项目为公司2007 年 9 月通过收购惠州方联房地产有限公司和惠州大丰投资有限公司而获得的土地储备。占地面积21.02 万平方米，计容积率建筑面积 40.8 万平方米，为住宅项目。报告期内已投入资金25,601 万元，累计已投入资金25,601 万元。目前项目处于前期筹备阶段。
投资情况说明：
报告期内的投资情况
（一）报告期内公司未募集资金，也未有报告期前募集资金的使用延续到报告期内的投资项目。
（二）非募集资金投资情况
1、成都高新区“天府长城”项目。其中：（1）E2 号地块项目（南熙里）：占地面积 2.26万平方米，计容积率建筑面积约4.21 万平方米，为商业项目。项目预计总投资 7962 万元，报告期内投入资金 721 万元，累计已投入资金 6620 万元，目前项目已竣工，处于对外销售及招商阶段。（2）10 号地块项目（嘉南地）：该项目占地面积3.96 万平方米，计容积率建筑面积约 13.4 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 39342 万元，报告期内投入资金14,075 万元，累计已投入资金35002 万元。项目已于2007 年 12 月27 日开始入伙。（3）8 号地块项目（柏南郡）：占地面积3.54 万平方米，计容积率建筑面积约 12.66 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 41,506 万元，报告期内投入资金 11,894 万元，累计已投入资金 19666 万元。目前项目处于施工（已经封顶，室内外装修）和预售阶段。（4）6 号地块项目（图南多）：占地面积4.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.7 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资额 50,695 万元，报告期投入资金 10,290 万元，累计已投入资金 17,929 万元。该项目目前正在施工、预售阶段。（5）30 号地块项目：占地面积 2.47 万平方米，计容积率建筑面积约 11.99 万平方米，为高层住宅项目。项目预计总投资 49429 万元，报告期投入资金 15 万元，累计已投入资金 12567 万元，项目目前处于前期方案设计阶段，预计2008 年三季度开工建设。
2、上海张江镇“长城·中环墅”项目。占地面积 11.91 万平方米，计容积率建筑面积 7.74 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资额 40,136 万元，报告期投入资金 12,555 万元，累计已投入资金 34330 万元。目前项目处于施工阶段，预计 2008 年三季度工程完工并开始对外预售。
3、上海南汇区惠南镇项目。占地面积11.51 万平方米，计容积率建筑面积22.55 万平方米，为住宅（为主）、商业、办公（配套）综合项目。项目预计总投资额119601 万元，报告期内投入资金 11,000 万元，累计已投入资金 14100 万元。目前项目处于前期方案设计阶段。
4、大连瓦房店“都市阳光”项目。其中，（1）二期二段：计容积率建筑面积4.61 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 9420 万元，报告期内投入资金4,643 万元，累计已投入资金 6251 万元。目前项目处于施工阶段（主体已经基本完工），预计2008 年三季度完工。（2）三期：占地面积4.29 万平米，计容积率建筑面积 6.87 万平方米，为多层住宅项目。项目预计总投资额 13,598 万元，报告期投入资金 1,319 万元，累计已投入资金 1965 万元。目前项目处于施工阶段（桩基础），预计2008 年上半年主体开工建设。（3）四期、五期：该地块是 2007 年 4 月新获取的储备项目，占地面积 8.54 万平方米，计容积率建筑面积 11.95 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额47,183 万元，报告期投入资金3,963 万元，累计已投入资金 3,963 万元。目前项目正处于前期拆迁阶段，拆迁进度已达到约 70%。
5、大连沙河口区星海湾“海印长城”项目。占地面积 0.67 万平方米，计容积率建筑面积 1.86 万平方米，位高层住宅项目（配套商业裙楼）。项目预计总投资额18,899 万元，报告期内投入资金941 万元，累计已投入资金 9,010 万元。目前项目正处于施工阶段（基坑支护），预计2008 年二季度主体开工建设。
6、东莞松山湖“长城世家”项目。占地面积 6.85 万平方米，计容积率建筑面积 10.96 万平方米，为住宅项目。项目预计总投资额 56,254 万元，报告期内投入资金 10,247 万元，累计已投入资金24047 万元。项目分两期建设，一期已于2007 年 11 月开工，目前处于施工阶段；二期预计2008 年上半年开工。
7、深圳宝安旧城改造项目。该项目总占地面积 22.48 万平方米，计容积率总建筑面积约 65.5 万平方米，为住宅项目（配套商业）。预计总投资额 360,000 万元，其中公司计划投资64,800 万元，占总投资额的 18％，报告期公司投入资金66 万元，累计已投入资金 58,727 万元。该项目正处于拆迁及方案设计阶段。
8、深圳南山文化中心区项目。该项目占地面积2.57 万平方米，计容积率建筑面积 16.23 万平方米，为办公、酒店、公寓及商业综合体项目。项目预计总投资额272,562 万元，报告期内公司投入资金2200 万元，累计已投入资金 32,310 万元。目前项目处于前期设计及工程准备阶段，预计2008 年上半年开工。
9、深圳龙华“黄金台山庄”项目。该项目占地面积28.63 万平方米，计容积率建筑面积约 14.22 万平方米，为别墅项目。项目预计总投资 96,000 万元，报告期内投入资金 483 万元，累计已投入资金 20,595 万元。由于历史原因，该项目的债权债务、产权、土地补偿等问题尚未彻底解决，目前公司正与有关单位协商解决中。
10、惠州数码工业园地块项目。该项目为公司2007 年 9 月通过收购惠州方联房地产有限公司和惠州大丰投资有限公司而获得的土地储备。占地面积21.02 万平方米，计容积率建筑面积 40.8 万平方米，为住宅项目。报告期内已投入资金25,601 万元，累计已投入资金25,601 万元。目前项目处于前期筹备阶段。
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳市圣廷苑酒店有限公司 ｜ ｜ 2545.25｜ 24838.14｜
｜成都深长城投资有限公司 ｜ ｜ 520.42｜ 5653.62｜
｜深圳市长盛实业有限公司 ｜ ｜ 8.89｜ 6411.89｜
｜大连深长城地产有限公司 ｜ ｜ 354.14｜ 34034.57｜
｜深圳市长城物流有限公司 ｜ ｜ 1009.22｜ 15741.33｜
｜深圳香江置业有限公司 ｜ ｜ -1457.33｜ 98264.08｜
｜深圳市长盾置业有限公司 ｜ ｜ -0.22｜ 1000.50｜
｜深圳市长城地产有限公司 ｜ ｜ -651.62｜ 60623.65｜
｜上海振川物业有限公司 ｜ ｜ -1126.35｜ 27219.78｜
｜成都深长城地产有限公司 ｜ ｜ 7004.99｜ 121397.3｜
｜上海深长城地产有限公司 ｜ ｜ -9.91｜ 18595.66｜
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｜成都长华置业有限公司 ｜ ｜ -61.61｜ 224.15｜
｜大连长源房地产有限公司 ｜ ｜ -651.43｜ 14251.59｜
｜圣廷苑酒店管理公司 ｜ ｜ 233.69｜ 665.91｜
｜深圳市长城置业有限公司 ｜ ｜ 889.25｜ 1724.41｜
｜深圳市盈灿工程有限公司 ｜ ｜ -240.47｜ 53420.54｜
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