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☆经营分析☆ ◇港澳资讯000036 更新日期：2008-08-30◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及租金(行业) ｜ 7306.7｜ 3213.4｜ 43.98｜ 91.71｜
｜其他销售(行业) ｜ 660.7｜ 40.3｜ 6.10｜ 8.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售及租金(产品) ｜ 7306.7｜ 3213.4｜ 43.98｜ 91.71｜
｜其他销售(产品) ｜ 660.7｜ 40.3｜ 6.10｜ 8.29｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东市场(地区) ｜ 1566.1｜- ｜- ｜ 19.66｜
｜华南市场(地区) ｜ 6401.4｜- ｜- ｜ 80.34｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜pta销售(行业) ｜ 796196.8｜ -23460.8｜ -2.95｜ 97.04｜
｜房地产销售(行业) ｜ 12035.7｜ 7241.7｜ 60.17｜ 1.47｜
｜房租及管理费(行业) ｜ 9449.4｜ 4146.2｜ 43.88｜ 1.15｜
｜其他(行业) ｜ 1359.6｜ -20.6｜ -1.51｜ 0.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜pta销售(产品) ｜ 796196.8｜ -23460.8｜ -2.95｜ 97.04｜
｜房地产销售(产品) ｜ 12035.7｜ 7241.7｜ 60.17｜ 1.47｜
｜房租及管理费(产品) ｜ 9449.4｜ 4146.2｜ 43.88｜ 1.15｜
｜其他(产品) ｜ 1359.6｜ -20.6｜ -1.51｜ 0.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北(地区) ｜ 14517.9｜- ｜- ｜ 1.77｜
｜华东(地区) ｜ 768972.4｜- ｜- ｜ 93.72｜
｜华中(地区) ｜ 10890.7｜- ｜- ｜ 1.33｜
｜华南(地区) ｜ 21674.8｜- ｜- ｜ 2.64｜
｜西南(地区) ｜ 2985.8｜- ｜- ｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜pta销售(行业) ｜ 272570.1｜ 16835.5｜ 6.18｜ 94.11｜
｜房地产销售及租金(行业) ｜ 16160.2｜ 8921.0｜ 55.20｜ 5.58｜
｜其他销售(行业) ｜ 889.3｜ 301.3｜ 33.88｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东市场(地区) ｜ 268490.9｜- ｜- ｜ 92.70｜
｜华南市场(地区) ｜ 15429.7｜- ｜- ｜ 5.33｜
｜国内其他地区(地区) ｜ 5698.9｜- ｜- ｜ 1.97｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜pta石化新材料(行业) ｜ 433376.2｜ 25490.7｜ 5.88｜ 80.42｜
｜房地产销售(行业) ｜ 79568.4｜ 40297.2｜ 50.64｜ 14.77｜
｜房租及管理费(行业) ｜ 8805.9｜ 3817.5｜ 43.35｜ 1.63｜
｜数码印花系统(行业) ｜ 13514.9｜ 4240.0｜ 31.37｜ 2.51｜
｜纺织漂染制品(行业) ｜ 317.5｜ 174.7｜ 55.01｜ 0.06｜
｜其他(行业) ｜ 559.0｜ -42.4｜ -7.58｜ 0.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜出口(地区) ｜ 5762.1｜- ｜- ｜ 1.07｜
｜华东地区(地区) ｜ 442390.3｜- ｜- ｜ 82.09｜
｜华南地区(地区) ｜ 87989.6｜- ｜- ｜ 16.33｜
｜合计(地区) ｜ 536141.9｜- ｜- ｜ 99.49｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2008年半年报】
一、报告期内主要经营情况
公司主营业务情况：报告期内，公司主营业务发生了较大变化，公司控股企业浙江华联三鑫石化有限公司(以下简称“华联三鑫公司”)进行了增资扩股事宜，本公司持有华联三鑫公司的股权比例由原来的35%下降至26.436%(根据约定参与所有者权益分配比例为23.2236%)，公司退居第二大股东，失去了对华联三鑫公司控制权，不再将其纳入合并会计报表范围。公司今后主营业务转变为以综合性房地产开发业务为主。房地产方面：公司属下从事房地产开发企业包括深圳市华联置业集团有限公司(持有68.7%股权，下称“深圳华联置业”)和杭州华联置业有限公司(持有68.35%股权，下称“杭州华联置业”)的发展业务。另外，公司目前在深圳、上海两地的经营性物业总面积约17 万平方米，2007 年经营收入为9,449 万元。这些经营性物业皆为自有物业，主要涉及办公楼、商业、住宅、工业厂房等多种类型，杭州华联置业在建“UDC 时代”项目建成后，公司下辖经营性资产数量将会增加。公司计划用3-5 年时间，将自身打造成为具有自身特色和比较优势的综合性房地产开发运营商，实现可持续稳健发展目标。
1. 报告期内公司利润构成、主营业务或其结构情况
房地产方面：主要指深圳华联置业和杭州华联置业两公司业务。
(1)深圳华联置业:该公司正在进行《华联城市山林》住宅项目开发，该项目总占地面积8 万多平方米，总建筑面积为27 万平方米，分两期开发，项目规模共计12 栋22单元1,717 户，由小高层和高层组成。其中《华联城市山林》一期项目于2007 年1 月已售完。目前，总建筑面积为12 万平方米(住宅面积为11.57 万平方米)的《华联城市山林》二期项目已竣工落成，正处于销售中。
《华联城市山林》开发过程中，深圳华联置业公司管理团队在努力抓好现场管理，保证工程质量和工程进度的基础上，通过努力创新营销，策划组织了“文化大讲堂”系列文化营销活动，以其高尚的人文社区内涵赢得了市场的认同和赞誉。一期项目推出后，其认购率超过90%，余下部分在2007 年1 月份就已售完。二期项目又突出“泛豪宅”的市场定位理念，在材质、选材方面，增加了高档建材配置，园林树种的选择也更加高级和多样化，为深圳华联置业奠定了良好的品牌美誉度。但由于国家对房地产行业的一系列宏观调控政策效应开始显现，自2007 年第四季度开始，国内房地产市场发生深刻变化，销售放缓，市场观望气氛浓厚，本报告期内，《华联城市山林》二期项目销售情况不太理想。日前，公司正在积极调整销售策略和创新销售模式，销售情况正在逐步改善。报告期内，深圳华联置业实现销售收入6,575.40 万元,归属于母公司净利润100.15万元。
(2)杭州华联置业：该公司正在进行“UDC 时代”项目的建设，该项目位于杭州市江干区规划的钱江新城核心区内，总建筑面积约26.8 万平方米，整个工程项目由两栋32层5A 写字楼(一期)、三栋连体式酒店式公寓(二期)、产权式酒店和超五星级酒店(三期)构筑而成，分三期进行开发。“UDC 时代”商务写字楼一期项目，目前已全面进入工程建设阶段，该项目为两幢137.5 米超高层建筑，成双塔型。项目总占地面积15,506 平方米，总建筑面积超过12 万平方米，地上32 层，地下二层，设三层裙房。一期项目计划于2008 年底完成主体工程建设，二期工程计划于2008 年12 月开始动工兴建，三期计划于2009 年6 月开始兴建。
杭州市正在由“西湖时代”跨入“钱塘江时代”。“UDC 时代”项目为公司计划用5年时间在杭州CBD 核心区打造一个集办公、商业、娱乐、餐饮、会议、旅游、休闲、居住等多功能为一体的超大型国际商务综合体，与未来钱江新城中央商务区相匹配，项目建成后，将与杭州大剧院、国际会议中心、市民中心相呼应。该项目属高起点、高投入项目，也是公司未来2-3 年房地产发展的重点项目之一。杭州华联置业“UDC 时代”项目尚在投入、建设阶段，暂无收入。
石化业务：主要是指华联三鑫公司经营业务。报告期内，华联三鑫公司影响本公司归属于母公司净利润为-4,555.35 万元。
报告期内，华联三鑫公司进行了增资扩股事宜。2008 年8 月8 日，中国证监会出具了《关于核准华联控股股份有限公司重大资产重组方案的批复》（证监许可［2008］1010号），核准通过了本次增资方案。
华联三鑫公司主要从事精对苯二甲酸（PTA）的生产和销售。近年来，受PTA 产品上游原材料价格大幅上涨和其下游聚酯行业市场需求不足双重挤压的影响，华联三鑫公司的外部经营环境日趋严峻。2008 年1-6 月，国际原油均价为112 美元/桶，最高达到146 美元/桶。一方面，国际国内原油价格大幅攀升及频繁波动，PTA 产品原材料PX 价格居高不下，不仅大幅增加了PTA 产品的成本，同时又加大了企业经营难度。另一方面，纺织服装行业的持续低迷，人民币升值和银根紧缩、国内新增PTA 产能集中释放，进口PTA 的低价倾销，使得PTA 市场供求关系失衡。华联三鑫公司经营形势发生急剧变化，前景不容乐观。
目前，华联三鑫公司资产负债率高达86%，负债总额93 亿元。生产经营流动资金十分紧张，报告期内实施的增资扩股方案，虽然有效地缓解了华联三鑫公司短期的资金头寸问题，但在目前紧张的高油价形势下，其经营形势依然严峻。
二、经营成果和财务状况分析
1.主营业务分行业、产品情况单位：（人民币，万元）
2.主营业务分行业、产品情况单位：（人民币，万元）
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%)
PTA销售 0 0
房地产销售及 7,306.73 4,093.30 43.98%
租金
其他销售 660.71 620.40 6.10%
其中：关联交 0 0 --
易金额
续上表:
分行业 收入比上年同 成本比上年同 毛利率比上年
期增减(%) 期增减(%) 同期增减(%)
PTA销售
房地产销售及 -54.79% -43.46% -11.22%
租金
其他销售 -25.70% 5.52% -27.78%
其中：关联交 -- -- --
易金额
2.主营业务收入分地区情况单位：（人民币，万元）
地区 主营业务收入 主营业务收入比去年同期增长(%)
华东市场 1,566.06 -99.42%
华南市场 6,401.37 -58.51%
国内其他地区0
3. 单个参股公司投资收益对公司净利润影响比例达到10%以上（含10%）情况。
报告期内，华联三鑫公司实施了增资扩股，本公司持有华联三鑫公司的股权比例由原来的35%下降至现在的26.436%，不再合并其财务报表。华联三鑫公司报告期内影响本公司归属于母公司净利润为-4,555.35 万元，占公司2008 年半年度亏损总额的84.48%。
4．经营中的问题与困难及应对
(1)报告期内，华联三鑫公司实施了增资扩股方案，日前该增资扩股工作已经实施完毕，公司享有的华联三鑫公司股权比例从原来的35%下降至26.436%，失去了对该公司的控制权，并不再合并华联三鑫公司报表。华联三鑫公司PTA 项目为特大型石化项目，面临较大的资金需求压力、偿债压力，而目前的高油价现象可能仍将持续下去，华联三鑫公司经营状况的好与坏，仍然对公司产生较大影响。公司需密切关注PTA 项目经营情况，或采取更彻底有效的可行性方案，进一步弱化石化业务对公司的影响。
(2)公司未来主营业务存在更多依赖于房地产业务的风险。公司将按照低风险、稳健拓展的总体思路，以多种方式、多种途径积极主动寻求新的土地资源，努力扩大土地储备；通过集中或整合内部资源和资金，推动房地产的稳健发展和持续发展壮大。
5.2008 年下半年工作计划
近年来，公司房地产已经形成集团化、规模化经营，并发展成为公司支柱性产业和利润的主要来源。公司2007 年度董事会工作报告中明确指出：未来的若干年内房地产为公司增量重点拓展的产业方向，石化新材料产业则作为存量经营管理与整合业务，特别是近两年，公司明显加大了房地产方面资金投入。公司本次放弃华联三鑫公司控制权之后，将更专注于发展房地产业务。
然而，由于现阶段国家为抑制通涨，加大宏观调控力度，实施从紧的货币政策，在相当长时间内，房地产业的发展会受到国家宏观调控政策的影响，存在着较大的政策风险。同时，房地产行业正进入新的一轮品牌和资金实力竞争的时期，正处于竞争与机遇并存的年代，房地产业务只有不断加强政策研究和自身的运营管理水平才能上新的台阶。
目前，公司房地产方面增量业务表现为：深圳《华联城市山林》二期销售、筹划中的“云鸿大厦”和在建的杭州“UDC 时代”综合项目(写字楼、公寓和酒店)。而目前在深圳存续有丰富的工业土地储备，且均坐落在商住片区内，是难得的潜力资源，但因政府对旧工业用地改变用途的政策尚未明确，土地储备的开发利用仍具有不确定性。
2008 年下半年主要工作如下：
(1)积极研究、密切关注国际国内原油价格走势和PTA 行业发展形势变化，在高油价时期下要积极谋划PTA 业务的应对措施，或采取更彻底有效的可行性方案，进一步弱化石化业务对公司的影响。
(2)《华联城市山林》二期项目争取实现全面完工验收的目标，同时做好深圳“云鸿大厦”项目的论证和前期规划设计工作。“云鸿大厦”项目位于深圳市福田区彩田南路江苏宾馆南侧，临近地铁1 号线(岗厦站)D 出口，为与合资方共同兴建、改造项目，初步预计投资约1.7 亿元。
(3)杭州“UDC穧时代”项目要切实抓好项目主体工程以及相关配套工程的建设工作，力争实现写字楼项目于2008 年年底之前主体建筑结构封顶；确保国际公馆(公寓)项目2008 年年底前开工建设，五星级酒店要尽快确定酒店的管理公司，力争实现2009 年6月前开工建设。
(4)要做好《华联城市山林》二期商品房和“UDC 时代”写字楼的销售策划，创新营销模式，提升销售业绩。
(5)密切关注相关政策变化，抓紧做好深圳工业用地功能转换的前期准备工作。
三、报告期内投资情况
1、报告期内，不存在前次募集资金延续至本期使用的情况。
2、报告期内，没有发生非募集资金投资项目情况。
投资情况说明：
报告期内投资情况
1、报告期内，不存在前次募集资金延续至本期使用的情况。
2、报告期内，没有发生非募集资金投资项目情况。
经营情况评述：
【2007年年报】
一、公司经营情况
(一) 公司所处的行业
公司主营业务涉足石化新材料(PTA)和房地产两大产业，从事投资经营精对苯二甲酸(PTA)产品、房地产开发和自有物业租赁管理等业务。
(二) 经营业务回顾
2007 年，是公司在二次创业过程中遭遇最为困难的一年，也是任务繁重的一年。
在这一年里，公司石化(PTA)和房地产两大主业不同程度地遭受国际国内经济不确定因素的影响。一方面，国际原油价格屡创新高，PX 价格高位运行，下游聚酯行业需求不旺，国内PTA 产能集中释放和PTA 进口量剧增，PTA 行业形势严峻；另一方面，国家对房地产行业的一系列宏观调控政策效应开始显现，房地产市场发生深刻变化，2007 年，前三季房地产市场成交旺盛，到四季度之后，销售放缓，市场观望气氛浓厚，公司房地产“华联城市山林”二期项目自2007 年12 月22 日开盘销售以来，销售情况不太理想。公司承受和面临着巨大经营压力，为了尽量化解风险，积极应对，变被动为主动，公司在内部管理工作上狠下功夫，通过全体员工的奋力拼搏，克服不利局面，在重点工程项目建设等方面取得了一些成绩和突破，一是保证了PTA 二期项目的顺利投产和PTA 一、二期生产线的安全稳定运行，PTA 产能跃升国内第一；引入战略投资者华西集团对浙江华联三鑫公司定向增资6.81 亿元，增强PTA 项目抗风险能力；二是房地产“华联城市山林”一期项目正式入伙，二期项目顺利于2007 年末开盘销售，杭州“UDC穧时代”商务综合项目建设进展顺利；三是优化资源配置，开辟新的经济增长点。完成了杭州宏华数码公司37.438%股权的转让工作；出资7480 万元参与贵州华创证券公司增资扩股等。
二、公司主营业务范围及其经营状况
(一)主营业务情况
2007 年，全年实现销售收入82.05 亿元，归属母公司所有的净利润-3.82 亿元。
1、2007 年主营业务分行业情况表(单位：元)：
分行业 营业利
或分产品 营业收入 营业成本 润率
（%）
PTA销售 7,961,968,113.63 8,196,576,361.29 -2.95
房地产销售 120,357,051.00 47,940,121.18 60.17
房租及管理费 94,493,847.67 53,032,319.32 43.88
数码印花系统 - - -
纺织漂染制品 - - -
其他 13,596,449.68 13,802,088.26 -1.51
接上表:
分行业 营业收入 营业成本 营业利润率比
或分产 比上年增 比上年增 上年增减(%)
品 减(%) 减(%)
PTA销售 83.72 100.95 -8.83
房地产销售 -84.87 -87.80 9.53
房租及管理费 7.31 6.31 0.53
数码印花系统 - - -
纺织漂染制品 - - -
其他 143.21 129.49 6.07
2、2007 年主营业务的地区分布情况如下(单位：元)：
本期数
主营业务
地区分类 营业收入 营业成本
华北 145,179,316.21 149,483,627.59
华东 7,689,723,600.71 7,916,260,277.40
华中 108,907,232.73 97,106,461.19
华南 216,747,756.81 117,757,744.35
西南 29,857,555.52 30,742,779.52
合计 8,190,415,461.98 8,311,350,890.05
（七）公司投资情况
1、募集资金到位情况
报告期内，无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、报告期内无非募集资金投资项目情况
投资情况说明：
公司投资情况
1、募集资金到位情况
报告期内，无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、报告期内无非募集资金投资项目情况
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜深圳市华联置业集团有限公司｜ 21176.96｜ 3132.53｜ 114057.1｜
｜杭州华联置业有限公司 ｜ ｜ -297.45｜ 73264.01｜
｜浙江华联三鑫石化有限公司 ｜ 796397.2｜ -95969.4｜ 1098747｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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