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☆经营分析☆ ◇港澳资讯000024 更新日期：2008-08-30◇ 灵通V4.0
★本栏包括【1.主营构成】、【2.经营投资】、【3.关联企业经营状况】
【1.主营构成】
【2008年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售(行业) ｜ 70010.0｜ 40790.0｜ 58.26｜ 48.39｜
｜投资性物业经营(行业) ｜ 23822.0｜ 12497.0｜ 52.46｜ 16.46｜
｜房产中介服务(行业) ｜ 3313.0｜ 243.0｜ 7.33｜ 2.29｜
｜园区供电供水(行业) ｜ 32812.0｜ 9160.0｜ 27.92｜ 22.68｜
｜物业管理(行业) ｜ 14242.0｜ 2935.0｜ 20.61｜ 9.84｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜珠三角区域(地区) ｜ 104942.0｜- ｜- ｜ 72.53｜
｜长三角区域(地区) ｜ 30906.0｜- ｜- ｜ 21.36｜
｜环渤海区域(地区) ｜ 1739.0｜- ｜- ｜ 1.20｜
｜其他区域(地区) ｜ 7106.0｜- ｜- ｜ 4.91｜
｜合计(地区) ｜ 144693.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售(行业) ｜ 262798.0｜ 147936.0｜ 56.29｜ 63.92｜
｜投资性物业经营(行业) ｜ 38346.0｜ 19354.0｜ 50.47｜ 9.33｜
｜房产中介服务(行业) ｜ 10316.0｜ 2306.0｜ 22.35｜ 2.51｜
｜园区供电供水(行业) ｜ 72791.0｜ 17168.0｜ 23.59｜ 17.70｜
｜物业管理(行业) ｜ 24411.0｜ 5773.0｜ 23.65｜ 5.94｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 289656.0｜- ｜- ｜ 70.45｜
｜上海(地区) ｜ 63769.0｜- ｜- ｜ 15.51｜
｜苏州(地区) ｜ 29219.0｜- ｜- ｜ 7.11｜
｜漳州(地区) ｜ 19517.0｜- ｜- ｜ 4.75｜
｜其他(地区) ｜ 9003.0｜- ｜- ｜ 2.19｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2007年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售(行业) ｜ 101936.0｜ 43513.0｜ 42.69｜ 59.36｜
｜出租物业的经营(行业) ｜ 17109.0｜ 8764.0｜ 51.22｜ 9.96｜
｜园区供电供水(行业) ｜ 32258.0｜ 7005.0｜ 21.72｜ 18.78｜
｜物业管理(行业) ｜ 12297.0｜ 2607.0｜ 21.20｜ 7.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜深圳(地区) ｜ 109088.0｜- ｜- ｜ 63.52｜
｜上海(地区) ｜ 55462.0｜- ｜- ｜ 32.29｜
｜苏州(地区) ｜ 3081.0｜- ｜- ｜ 1.79｜
｜其他(地区) ｜ 4106.0｜- ｜- ｜ 2.39｜
｜合计：(地区) ｜ 171737.0｜- ｜- ｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2006年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入 ｜营业利润 ｜毛利率｜占主营业务 ｜
｜ ｜(万元) ｜(万元) ｜ (%) ｜收入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发与销售(行业) ｜ 160263.0｜ 76648.0｜ 36.35｜ 57.05｜
｜出租物业的经营(行业) ｜ 30625.0｜ 13282.0｜ 38.19｜ 10.90｜
｜房产中介服务(行业) ｜ 6072.0｜ 2183.0｜ 31.07｜ 2.16｜
｜园区供电供水(行业) ｜ 70770.0｜ 14053.0｜ 19.67｜ 25.19｜
｜物业管理(行业) ｜ 25386.0｜ 5473.0｜ 16.49｜ 9.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2.经营投资】
经营情况评述：
【2008年半年报】
一、董事会讨论与分析
（一）宏观调控形势对行业发展趋势的影响
2008年上半年，房地产市场承接2007年的调整态势，从局部蔓延到大部分城市和地区。房地产销售市场价跌量缩，观望气氛浓厚，投资和改善性需求均受到抑制。投资者对市场的判断和消费者的预期产生了较大的变化，更加剧了房地产市场的短期波动，市场信心不同程度受到影响。
从公司投资相关区域分析，前期房价涨幅较大的地区受本次调整影响较大，而长三角、环渤海在本轮调整中影响较小，但也在近期出现成交萎缩的现象。
市场成交量的下降，信贷政策的紧缩，不断上升的企业成本，加剧了房地产企业资金链的紧张状况，行业风险正在积聚。
公司认为，国家陆续出台的调控政策是为了解决目前房地产投资规模过大、住房供应结构不合理和房屋价格上涨过快的问题，调整仍将持续一段时间，行业发展势头将放缓。
下半年，中央将“保持经济在较长时间内平稳较快发展”和防止通胀作为宏观调控首要任务，据此显示宏观经济从紧的总基调不会改变。国家对信贷政策可能的微调，惠及的也主要是中小企业、外贸企业，对地产行业的资金紧缩仍将持续。
但从整体和长远看，宏观经济的基本面并未发生根本改变，房地产行业作为国民经济支柱产业长期向好的趋势也不会发生改变，因此，调整将促使整个行业朝向更健康、理性和规范的方面发展。
（二）宏观调控对房地产企业带来的挑战与机遇
2008年宏观调控着重表现在各项调控政策的落实和执行力度上。政策的细化和执行力的强化使房地产企业面临资金和市场的双重压力：
1．严格执行紧缩信贷政策使得银行信贷净增量出现较大幅度回落，房地产企业获得信贷资金的难度陡增，可获得借款额将会减少。屡次加息必然带来房地产企业财务成本上升。而新的土地政策又导致房地产企业因购买土地所需支付的资金量急剧上升，多种因素影响下部分房地产企业资金周转压力加大。房地产企业必须拓宽或改变融资方式，以改善财务结构，抵御面临的经营环境变化风险。
2．由于前期开发企业土地投资规模较大，受政府土地开发时限和资金紧张的要求，今明两年必将抓紧项目开发和销售力度，带来市场供应量的增大，而与此同时市场需求受到抑制、观望气氛浓，成交萎缩。供求因素同时发生变化，迫使部份房地产企业降价回笼资金以解决资金链问题，从而又强化了消费对未来的悲观预期。
总体来看，严峻的形势将考验房地产企业的运营能力，成本控制能力，开发商将越来越依靠公司自身的品牌和产品自身的优势来得到市场的认可。有适合市场的优质产品，具有成本、资金和品牌优势的房企将能顺利渡过难关。本次调整是市场的理性回归，房价回落到合理的价值区间后将有助于市场成交量的恢复和回升，有利于优质房地产企业的长期发展，对公司目前的开发经营将产生积极影响。
（三）公司应对宏观调控的措施
从长期来看，房地产市场的起伏波动是一个经济规律。企业置身其中唯有加强自身的应变能力才能应对自如、转危为安。公司已经充分认识到上述宏观调控和行业市场形势对公司经营管理造成的影响，并对近期内出现的行业调整有着充分的准备，公司将在调整中蓄势，择良机而发。
1.加大营销力度，实现“销售年”的销售目标
根据公司制定的2008年经营计划，上半年完成了预定的销售目标。凭借良好的产品品质、固有的品牌优势和合理的营销策略，上半年公司新开盘项目北京公园1872、上海海德花园二期、依山郡二期、南京依云溪谷二期、天津西康路别墅均取得了良好的销售业绩，首日销售率超过推盘的60%，销售价格和销售进度都明显高于预期，销售回款较上年同期大幅度增长。
根据计划，下半年公司将有位于深圳、广州、佛山、珠海、上海、南京、苏州、天津和重庆的10多个项目先后开盘预售，这些项目多数与山林湖海近在咫尺，或属于典型的资源稀缺项目，且多个项目具有成本优势。公司将加强市场调研，结合项目所处区域、城市及细分市场的总体供求、竞争、市场阶段特征、价格走势等情况，制定和适时调整项目营销策略，完善销售方案，把握好定价与销售节奏的关系，确保销售目标达到预期。
2．广开融资渠道，保障资金需求
加强与各大银行间的总行级战略合作关系，积极维护银行授信额度，做好借款的新增、滚动和续借工作。
继续加强金融新产品的研究，实现多形式、低成本的筹资组合。年初，公司取得以租赁物业净现金流为依托的信托融资6.5亿元，7月31日，公司增发股票募集资金的申请已获得证监会的核准发行批文，正准备择机发行。
3．加强经营计划管理和执行力度
公司已采取一系列措施加强项目管理：全面压缩开发周期，修订计划模板，完善计划的执行、检查力度；实施设计前置、压缩时间、并行作业以缩短开发周期；提高绿色技术研发与运用；加强管理流程标准化和产品标准化工作的推进等等，以加强经营计划管理，提高周转效率。
公司为加速开发建设储备了充足的人财物资源，2008年，公司在12个城市同时开工建设30多个项目，各项目按预期的施工进度进展顺利。
4.开展“成本瘦身”活动，持续降低成本
面对成本不断上升的趋势，对房地产项目开展全过程的“成本瘦身”。包括加强设计优化工作，加强项目经济指标的测算；推行集团采购，推动成本控制的精细化，节约开发成本；压缩行政经费，加强对非经营性费用的管控。该等措施上半年已经取得明显效果。
（四）自然灾害对公司的影响
2008年上半年，罕见的自然灾害接踵而至，南方冰雪灾害之后四川汶川又发生8级大地震，灾区损失巨大。公司在灾区暂没有开发项目，灾害没有对公司造成直接影响。
本着“做一个负责任企业”的理念，公司安排部分资金向受灾地区和群众捐款，并将安排部分资金主动参与灾区的重建项目，这部分已经发生或即将发生的资金，公司将通过压缩行政费用予以消化。二、报告期内主要经营情况
3、主营业务情况
(1) 主营业务分行业
分行业 营业收入 营业成本
金额 比上年增减 金额 比上年增减
（千元） （%） （千元） （%）
房地产开发与销售 700,098 -31.32% 292,198 -49.99%
投资性物业经营 238,218 39.23% 113,254 35.71%
房产中介服务 33,134 -54.02% 30,695 -12.89%
园区供电供水 328,121 1.72% 236,517 -6.34%
物业管理 142,417 15.81% 113,067 16.68%
续上表:
分行业 营业毛利 毛利率
金额 比上年增减 利润率 比上年增减
（千元） （%） （％） （%）
房地产开发与销售 407,900 -6.26% 58.26 15.57
投资性物业经营 124,964 42.59% 52.46 1.24
房产中介服务 2,439 -93.38% 7.36 -43.74
园区供电供水 91,604 30.77% 27.92 6.20
物业管理 29,350 12.59% 20.61 -0.59
【注】变动原因说明：
① 房地产开发与销售业务：
报告期内，房地产开发与销售业务较上年同期收入下降，主要系本报告期内房地产结转面积较上年同期下降，而房地产开发与销售业务毛利率下降幅度远低于营业收入下降幅度，主要系本报告期内主要的结转项 目兰溪谷二期毛利率较高。
② 出租物业经营业务：
报告期内，出租收入较上年同期得到较大提升，毛利率较上年同期也提高了1.24个百分点，主要系2007年下半年公司新增的投资性物业新时代广场及本期新增投资性物业海运中心提高了出租收入及毛利。
③ 房产中介业务：
报告期内，受到国家宏观政策调控影响，房地产中介业务量大幅缩减，收入相应减少，而成本受固定成本的影响下降较少，因此，毛利率降幅较大。
④ 供电供水配套业务
公司购电业务支付外币，报告期内由于人民币升值导致公司供电营业成本下降。
⑤物业管理
报告期内公司在北京新增物业管理项目，收入规模因此增加。
(2) 主营业务分地区情况
单位：人民币千元
地区 营业收入 比上年同期增减
珠三角区域 1,049,423 -3.80%
长三角区域 309,062 -48.12%
环渤海区域 17,391 30.40%
其他区域 71,058 306.35%
合计 1,446,934 -15.75%
变动原因：本期长三角区域营业收入较上年同期下降主要系本期长三角已销售项目大部分将于2008年下半年达到结转条件，因此尚未结转营业收入；环渤海区域营业收入较上年同期增加主要系北京地区物业管理面积增加，相应的物业管理收入增加；其他区域营业收入较上年同期增加主要系本期其他区域有房地产项目结转收入，而上年同期没有项目结转，因此营业收入增加。
4、经营中的困难和问题
在房地产市场价跌量缩的调整时期，公司同样面临来自资金和市场的双重压力，对于公司而言，利用调整中的机遇，利用公司较强的融资能力和品牌优势，化解资金难题、销售难题是公司的快速发展需要越过的障碍，在此期间，积蓄力量，练好内功，继续获取优质土地资源，为公司快速发展赢得机会。
三、投资情况
1、报告期内募集资金使用情况报告期内公司未募集资金，2007年9月公司向大股东蛇口工业区非公开发行股票募集资金的使用情况 （单位：万元）：
报告期已使用募集资金总额 18,045
募集资金总额 229,217
已累计使用募集资金总额 191,085
是否 实际投 累计已实 是否符 是否符
承诺项目 拟投入 变更 现利润总 合计划 合预计
金额 项目 入金额 额情况 进度 收益
收购深圳招商地产5%股权 40,000 否 40,000 3,708 是 是
收购新时代广场写字楼 88,000 否 88,000 2,042 是 注1
收购美伦公寓土地使用权
并开发建设 25,000 否 13,259 - 注2 注2
海月华庭 33,000 否 10,340 - 注2 注2
南京仙林 （1－2期） 43,217 否 39,486 6,524 注2 是
合计 229,217 191,085 12,274
注1：2008年1-6月新时代广场写字楼，利润总额为人民币
1267万元，净利润为1039万元。
由于公司实际采用的折旧年限较原上市公告书中测算所使用
未达到计划进度 的折旧年限短，该楼宇年折旧额较原上市公告书中测算效益
和预计收益的说 相关的年折旧额高人民币959万元。 如按原上市公告书中折
明(分具体项目) 旧口径及出租范围计算，除此因素外，新时代广场2008年年
度收益可以达到预期收益水平。
注2：因为募集资金到位比预计晚，美伦公寓、海月华庭、
南京仙林(1－2期)的募集资金使用进度比预计的延后。截至
2008年 6月30日，美伦公寓、海月华庭正在开发中，尚未产
生效益。
变更原因及变更 无变更
程序说明（分具
体项目）
尚未使用的募集 按计划使用
资金用途及去向
2、重大非募集资金投资项目的实际进度和收益情况 （单位：千元）
项目名称 报告期 项目进度 本期收益情况
投资额
兰溪谷二期 57,340 毛坯部分已竣工，精装修部分工 实现毛利
程进行中 151,804千元
公园·1872 112,938 一期9#楼进行精装修， 10#楼主
体施工中；二期主体施工中；三
期前期策划中
上海海德花园 39,080 1#地块主体施工中，2#地块前期
策划中
南京国际金融中心 91,985 已竣工
招商江湾城 65,040 一期主体施工中，其他各期在前
期策划中
天津西康路36号 56,572 原西康路项目，别墅已完成主体
结构验收，高层在地下室结构施
工中
天津星城 109,971 原钻石山项目，一期主体全面封
顶，二期初步设计完成
上海依云听香园 32,257 原依云郡项目，二期主体施工中
招商澜园 163,761 主体施工中
上海招商雍华苑 25,445 原颛桥项目，地下室结构施工中
佛山依云水岸 24,674 原鑫城项目，一期主体施工中，
其他各期在前期策划中
苏州依云水岸 62,691 一、二期已经入伙，三期主体施 实现毛利
工中 11,226千元
苏州小石城 90,575 一期主体施工中，二、三期在报
建阶段
漳州紫薇苑一期 11,822 主体已完工
漳州招商花园城 18,435 桩基施工即将完成
佛山依云上城 63,189 原禅城，正处于报建阶段
重庆高新园项目 7,778 前期策划
苏州雍景湾花园 7,381 原唯亭，前期策划中
招商观园 50,645 前期策划
金山谷 77,424 一期一标段主体封顶，其他尚处
于前期策划
上海南桥雅苑 55,309 原南桥项目，桩基施工中
珠海招商花园城A 2,206 前期策划
珠海招商花园城B 4,530 前期策划
西乡花园 16,228 前期策划
兰溪谷二期二号地 329 前期策划
块
北京立水桥项目 1,653,384 前期策划
上海海湾项目 429,028 前期策划
3、新投资公司情况
（1）新设子公司
2008年1月25日，子公司深圳招商房地产投资人民币3,000万元设立了全资子公司招商局地产(重庆)花园城有限公司，持股比例及享有的表决权比例为100％。
2008年4月17日，深圳招商房地产与嘉铭投资有限公司共同投资设立招商局嘉铭(北京)房地产有限公司，注册资本为人民币20,000万元，其中深圳招商房地产出资人民币10,000万元，占50%的权益性资本。深圳招商房地产在该公司董事会中占多数表决权，能够对该公司的财务和经营决策实施控制。
2008年4月11日，深圳招商房地产投资人民币5,100万元设立了全资子公司深圳招商商业发展有限公司，持股比例及享有的表决权比例为100％。
4、新增土地储备投资情况
（1）立水桥
2008年4月2日，本公司全资子公司深圳招商房地产有限公司联合北京嘉铭房地产开发有限责任公司通过招拍挂方式以人民币165,000万元的价格购得北京昌平区东小口镇地块面积为380,057.872平方米的土地使用权，深圳招商房地产有限公司和北京嘉铭房地产开发有限责任公司各承担50％的地价款。
（2）漳州
2008年6月17日，本公司控股子公司漳州招商房地产有限公司通过招拍挂方式以人民币8,100万元购得漳州开发区一幅面积为38,382.4平方米的使用权。四、下半年经营计划修改计划报告期内，未曾对年度经营计划进行修改。
投资情况说明：
公司报告期内的投资情况
一）募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况
2007年公司继续使用2006年度发行的可转换公司债券募集资金5569万元。报告期内，公司采用定向发行方式增发股票110,736,639股，募集资金229,217万元（已扣除发行费用783万元），募集资金使用情况如下：
募集资金方式 实际募集资金总额 本年度已使用募集资金总额
可转换债券募集资金 148,166 5,569
定向增发股票募集资金 229,217 173,040
拟投入金 是否变 实际投入
承诺项目 额 更项目 金额
可转换债券募集资金：
兰溪谷二期 49,166 否 49,166
花园城中心 30,000 否 30,000
依山郡 52,500 否 52,500
花园城三期2＃地块 16,500 否 16,500
合计 148,166 148,166
定向增发股票募集资金：
收购深圳招商地产5%股权 40,000 否 40,000
收购新时代广场写字楼 88,000 否 88,000
收购美伦公寓土地使用权并 否
25,000 12,388
开发建设
海月华庭 33,000 否 4,145
南京仙林（1－2期） 43,217 否 28,507
合计 229,217 173,040
接上表:
募集资金方式 已累计使用募集资金总额
可转换债券募集资金 148,166
定向增发股票募集资金 173,040
是否符合 是否符合
承诺项目 实现利润总额 计划进度 预计收益
可转换债券募集资金：
兰溪谷二期 25,212 是 是
花园城中心 1,490 是 是
依山郡 31,406 是 是
花园城三期2＃地块 35,423 是 是
合计 93,531
定向增发股票募集资金：
收购深圳招商地产5%股权 2483 是 是
收购新时代广场写字楼 659 是 是
收购美伦公寓土地使用权并
注 注
开发建设
海月华庭 注 注
南京仙林（1－2期） 注 注
合计
未达到计划进度和预计收 因为募集资金到位比预计的晚，
截至2007年12月31日，美伦公寓、海月华庭、
益的说明（分具体项目） 南京仙林(1－2期)正在开发中，尚未产生效益。
变更原因及变更程序说明
无变更
（分具体项目）
德勤华永会计师事务所有限公司对公司可转换债券募集资金和非公开发行股票的募集资金使用情况进行了审阅，分别出具了德师报（核）字（08）第E0001号和德师报（核）字（08）第E0002号审核报告。审核意见认为：公司募集资金使用情况报告已经按照中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]500号《关于前次募集资金使用情况报告的规定》的规定编制，在所有重大方面真实反映了公司可转换公司债券募集资金和非公开发行募集资金的实际使用情况。
二）非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况（单位：千元）
投资额较
项目名称 本年投资 上年增长 项目进度 本年收益情况
海运中心 81,574 46% 已竣工 2008年起租
公园 1872 313,325 34% 一期主体封顶，二期完成拆迁
招商澜园 28,728 6% 总包招标启动，场地平整完成
实现毛利（扣除营业税、土
依云郡一期 163,391 45% 已竣工入伙 地增值税）138,536千元
依云郡二期 11,903 27% 总包招标完成
实现毛利（扣除营业税、土
依云水岸二期 371,338 287% 已竣工入伙 地增值税）92,966千元
依云水岸三期 12,104 11% 前期策划
国际金融中心 135,550 29% 验收和设备调试阶段
招商江湾城 70,315 17% 一期已开工
天津西康项目 39,614 16% 部分封顶
天津卫津南路项目 51,557 4% 低密度住宅总包招标完成
金山谷 34,141 5% 一期总包招标完成、其余前期策划
上海海德花园二-四期 1,031,473 - 前期策划
佛山禅城 -
1,520,896 前期策划
重庆高新园项目 -
1,256,600 前期策划
苏州唯亭 -
1,010,191 前期策划
佛山鑫城 -
1,008,617 前期策划
招商观园 36,978 5% 前期策划
颛桥项目 24,776 5% 前期策划
南桥项目 366,785 - 前期策划
珠海招商花园城B 255,771 - 前期策划
漳州招商花园城 193,618 - 前期策划
珠海招商花园城A 161,401 - 前期策划
西乡花园 17,433 13% 前期策划
苏州小石城 1,259,859 - 前期策划
（三）募集资金使用情况
公司于2006年8月30日成功募集资金15.1亿元，目前已全部使用完毕。2007年9月30日，公司通过非公开发行募集资金23亿元，目前使用已超过80%。监事会通过检查财务报表和巡视募集资金投入项目对募集资金的使用进行了持续的监督，募集资金投入项目与承诺投入项目一致。
经营情况评述：
【2007年年报】
一．管理层讨论与分析
1. 行业政策与市场环境的变化
2007 年，国民经济保持高速增长，但宏观经济也出现了过热的迹象。就房地产市场本身来看，上半年部分城市的部分地区房地产市场出现过度繁荣现象，土地价格新高迭出，供给和需求的结构失衡也开始显现。随着宏观调控政策的实施，部分城市商品房价格从第四季度开始出现快速上涨后的回落，市场逐渐回归理性，宏观调控开始显效。
报告期内，公司项目开发资源继续增加，先后在深圳、佛山、番禺、苏州、上海、重庆以及漳州取得14个项目共447.53万平米的土地储备。
报告期内，主营业务经营同比变动情况：
营业收入 营业成本
金额 比上年 占总 金额 比上 占总
增减 额的 年增 额的
分行业 （千元） （%） 比重 （千元） 减（%）比重
房地产开发与
销售 2,627,977 81% 64% 1,148,616 53% 53%
投资性物业经
营 383,461 25% 9% 189,923 8% 9%
房产中介服务 103,160 71% 3% 80,104 103% 4%
园区供电供水 727,909 4% 18% 556,233 -2% 26%
物业管理 244,112 -3% 6% 186,382 -6% 9%
接上表:
营业毛利 营业毛利率
金额 比上年 占总 比上
增减 额的 利润率 年增
分行业 （千元） （%） 比重 （％） 减（%）
房地产开发与
销售 1,479,361 111% 77% 56% 16%
投资性物业经
营 193,538 46% 10% 50% 17%
房产中介服务 23,056 12% 1% 22% -35%
园区供电供水 171,676 32% 9% 24% 26%
物业管理 57,730 10% 3% 24% 13%
截止报告期末，商品房销售结算面积25.69万平米，实现销售收入2,627,977千元。公司商品房结算面积较上年结算面积18.81万平米增加36.58%，此外，本年结算的兰溪谷二期、上海依云听香园、苏州依云水岸等主要楼盘的售价较上年有大幅增长；
2007年公司抓住市场时机适时适度调整租赁政策，租金收入、出租率等指标价量齐升，营业利润大幅增长。
2008年经营计划
2008年公司在开发规模和销售面积方面，均跨上一个大的台阶。公司将积极适应宏观调控下的市场变化，提升运营效率，锻造核心竞争力，进一步拓展全国发展战略，巩固发展成果。
一方面，公司将加大包括资金、土地资源获取力度，公司将在已进入的12个城市中稳扎稳打，并在合适的时机进入有潜力的二、三线城市，同时积极寻找战略合作机会有效分散风险。公司将根据政策和市场环境在资本市场、货币市场筹集资金支持公司发展。
另一方面，公司将密切关注经营效率，通过文化变革、组织变革、以及流程优化等一系列的措施，加快建设、加快销售，加速资产周转，提高投资效率和运营效率，在组织能力上保障企业规模、质量、效益的均衡增长。
2008年公司在12个城市同时发展，有58个项目同时进行，总规划建筑面积543.74万平米，其中续建项目13个，规划建筑面积92.06万平米；新建开工项目30个，规划建筑面积288.78万平米；处于设计阶段的项目有15个，总建筑面积162.9万平米。
政策的不确定性、市场的波动性和紧缩货币政策仍将是公司2008年面临的主要风险，公司将积极关注并谨慎处理公司可能面临的风险问题。
公司报告期内的投资情况
一）募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况
2007年公司继续使用2006年度发行的可转换公司债券募集资金5569万元。报告期内，公司采用定向发行方式增发股票110,736,639股，募集资金229,217万元（已扣除发行费用783万元），募集资金使用情况如下：
募集资金方式 实际募集资金总额 本年度已使用募集资金总额
可转换债券募集资金 148,166 5,569
定向增发股票募集资金 229,217 173,040
拟投入金 是否变 实际投入
承诺项目 额 更项目 金额
可转换债券募集资金：
兰溪谷二期 49,166 否 49,166
花园城中心 30,000 否 30,000
依山郡 52,500 否 52,500
花园城三期2＃地块 16,500 否 16,500
合计 148,166 148,166
定向增发股票募集资金：
收购深圳招商地产5%股权 40,000 否 40,000
收购新时代广场写字楼 88,000 否 88,000
收购美伦公寓土地使用权并 否
25,000 12,388
开发建设
海月华庭 33,000 否 4,145
南京仙林（1－2期） 43,217 否 28,507
合计 229,217 173,040
接上表:
募集资金方式 已累计使用募集资金总额
可转换债券募集资金 148,166
定向增发股票募集资金 173,040
是否符合 是否符合
承诺项目 实现利润总额 计划进度 预计收益
可转换债券募集资金：
兰溪谷二期 25,212 是 是
花园城中心 1,490 是 是
依山郡 31,406 是 是
花园城三期2＃地块 35,423 是 是
合计 93,531
定向增发股票募集资金：
收购深圳招商地产5%股权 2483 是 是
收购新时代广场写字楼 659 是 是
收购美伦公寓土地使用权并
注 注
开发建设
海月华庭 注 注
南京仙林（1－2期） 注 注
合计
未达到计划进度和预计收 因为募集资金到位比预计的晚，
截至2007年12月31日，美伦公寓、海月华庭、
益的说明（分具体项目） 南京仙林(1－2期)正在开发中，尚未产生效益。
变更原因及变更程序说明
无变更
（分具体项目）
德勤华永会计师事务所有限公司对公司可转换债券募集资金和非公开发行股票的募集资金使用情况进行了审阅，分别出具了德师报（核）字（08）第E0001号和德师报（核）字（08）第E0002号审核报告。审核意见认为：公司募集资金使用情况报告已经按照中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]500号《关于前次募集资金使用情况报告的规定》的规定编制，在所有重大方面真实反映了公司可转换公司债券募集资金和非公开发行募集资金的实际使用情况。
二）非募集资金投资重大项目、项目进度及收益情况（单位：千元）
投资额较
项目名称 本年投资 上年增长 项目进度 本年收益情况
海运中心 81,574 46% 已竣工 2008年起租
公园 1872 313,325 34% 一期主体封顶，二期完成拆迁
招商澜园 28,728 6% 总包招标启动，场地平整完成
实现毛利（扣除营业税、土
依云郡一期 163,391 45% 已竣工入伙 地增值税）138,536千元
依云郡二期 11,903 27% 总包招标完成
实现毛利（扣除营业税、土
依云水岸二期 371,338 287% 已竣工入伙 地增值税）92,966千元
依云水岸三期 12,104 11% 前期策划
国际金融中心 135,550 29% 验收和设备调试阶段
招商江湾城 70,315 17% 一期已开工
天津西康项目 39,614 16% 部分封顶
天津卫津南路项目 51,557 4% 低密度住宅总包招标完成
金山谷 34,141 5% 一期总包招标完成、其余前期策划
上海海德花园二-四期 1,031,473 - 前期策划
佛山禅城 -
1,520,896 前期策划
重庆高新园项目 -
1,256,600 前期策划
苏州唯亭 -
1,010,191 前期策划
佛山鑫城 -
1,008,617 前期策划
招商观园 36,978 5% 前期策划
颛桥项目 24,776 5% 前期策划
南桥项目 366,785 - 前期策划
珠海招商花园城B 255,771 - 前期策划
漳州招商花园城 193,618 - 前期策划
珠海招商花园城A 161,401 - 前期策划
西乡花园 17,433 13% 前期策划
苏州小石城 1,259,859 - 前期策划
（三）募集资金使用情况
公司于2006年8月30日成功募集资金15.1亿元，目前已全部使用完毕。2007年9月30日，公司通过非公开发行募集资金23亿元，目前使用已超过80%。监事会通过检查财务报表和巡视募集资金投入项目对募集资金的使用进行了持续的监督，募集资金投入项目与承诺投入项目一致。
投资情况说明：
投资情况
1、报告期内募集资金使用情况
公司在报告期内未募集资金，以下系以前报告期募集资金延续使用到本期的情况（单位：万元）：
本报告期已使用募集资金总
5,569
募集资金总额 148,166 额
已累计使用募集资金总额 148,166
拟投入金 是否变更 实际投入
承诺项目 额 项目 金额
兰溪谷二期 49,166 否 49,166
花园城中心 30,000 否 30,000
依山郡 52,500 否 52,500
花园城三期2 ＃地块 16,500 否 16,500
合计 148,166 148,166
续上表:
累计已实现利润 是否符合计划 是否符合预计
承诺项目 总额情况 进度 收益
兰溪谷二期 - 注1 注1
花园城中心 389 是 是
依山郡 11,245 注2 是
花园城三期2 ＃地块 35,479 是 是
合计 47,113
未达到计划进度和收 注1：为了适应市场变化，公司决定对兰溪谷二期进行
益的说明 装修后销售，因此推迟竣工时间，报告期内未产生收
（分具体项 益。注2：依山郡项目分三期开发，一期已竣工并结转
目） 毛利11,245万元，二期除22栋外已于4月份开盘预售，
预计年内完工入伙，三期处于初步设计后期。
由于扣除发行费用后实际募集的资金净额148166万元，
变更原因及变更程序 与可转债募集说明书的预计金额151,000万元存在差异
说明 （分具体项目） ，因此公司将兰溪谷二期项目的募集资金投入计划修
改为49,166万元。
尚未使用的募集资金
不适用
用途及去向
2、重大非募集资金投资项目的实际进度和收益情况 （单位：万元）
项目名称 报告期 项目进度 本年收益情况
投资额
海运中心 2,808 公共部分装修 未形成收益
基坑支护工程和总包工
海月华庭 1,713 未形成收益
程开标工作已完成
观澜项目 1,740 前期策划 未形成收益
北京 天津西康项目 765 前期策划 未形成收益
天津卫津南 4,135 一期前期策划 未形成收益
南京国际金融中心 3,591 公共部分装修、总平施工 未形成收益
一期工程封顶，二期进入
南京依云溪谷 3,678 未形成收益
施工图深化阶段
实现毛利(扣除营业
苏州依云水岸 5,323 二期部分结构封顶，三期
前期策划 税)1,122万元
实现毛利(扣除营业
上海依云听香园 8,122 一期完工，二期前期策划
税)11,790万元
上海颛桥 1,299 一期前期策划 未形成收益
广州番禺项目 1,290 前期策划 未形成收益
重庆江湾城 1,503 完成拆迁，土地平整 未形成收益
珠海项目(A地块) 22,490 前期策划 未形成收益
苏州吴中项目 60,386 前期策划 未形成收益
3、新投资公司情况
（1）2007年1月18日，天津招胜房地产有限公司设立，注册资本为人民币3,000万元，业务范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁、建筑装饰、房地产经纪代理、物业管理、家具租赁、家用电器租赁。（国家有专项规定的按专营专项规定办理）。本公司与控股子公司深圳招商地产各占其60%和40%的股份。
（2）2007年1月31 日，上海招商闵盛置业有限公司设立，注册资本为人民币3,000万元，业务范围为房地产开发及商品房销售、租赁，室内装潢服务，建筑材料销售 （涉及行政许可的，凭许可证经营）。本公司控股子公司深圳招商地产拥有其100%的权益。
（3）2007年3月13日，本公司全资子公司招商局地产 （北京）有限公司收购了北京恒世华融房地产开发有限公司40%股权，股权收购价格为人民币24,220,904元。2007年4月10日，本公司2006年年度股东大会通过了《关于深圳市蛇口大众投资有限公司收购北京恒世华融房地产开发有限公司16%股权的议案》，同意将招（北京）有限公司持有的北京恒世华融房地产开发有限公司16%股权出让给大股东蛇口工业区之全资子公司深圳市蛇口大众投资有限公司。截止本报告披露日，上述股权转让已完成工商变更手续。北京恒世华融房地产开发有限公司注册资本为人民币5,000万元，业务范围为房地产开发和销售自行开发后的商品房，招商局地产(北京)有限公司持有其24%的股权。
（4 ）2007年5月22 日，佛山鑫城房地产有限公司设立，注册资本为2,900万美元，本公司控股子公司广州招商房地产有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司嘉森国际有限公司各占其50%的权益。该公司目前尚处于筹办期，本公司拥有实际控制权。
（5）2007年5月30 日，苏州招商南山地产有限公司设立，注册资本为人民币10,000万元，业务范围为房地产开发经营，房屋租赁及销售。房地产经纪代理；物业管理；室内装璜服务；建筑材料的销售。本公司和深圳市南山开发实业有限公司各占其60%和40%的权益。
（6）2007年6月1日，深圳市招商安业投资发展有限公司设立，注册资本为人民币500万元，业务范围为投资兴办实业 （具体项目另行申报）；国内商业（不含专营、专控、专卖商品）。深圳招商地产和深圳市安业地产控股有限公司各占其51%和49%的权益。
（7）2007年6月5 日，本公司子公司深圳招商地产收购了珠海源丰房地产有限公司51%的股权，收购价格为人民币408万元。该公司注册资本为人民币800万元，业务范围为单项房地产开发。
4、新增土地储备投资情况 （期初至本报告披露日）
（1）2007年1月17日，本公司与深圳市南山开发实业有限公司以人民币8.68亿元联合购得苏州市吴中经济技术开发区一幅地块面积为569,317平方米的土地使用权。
（2）2007年2月1日，本公司控股子公司广州招商房地产有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司嘉森国际有限公司以人民币9.5亿元联合购得佛山市中心组团新城区一幅地块面积为459,408.6平方米的土地使用权。
（3）2007年6月5 日，本公司子公司深圳招商地产收购了珠海源丰房地产有限公司51%的股权，获得该公司持有的位于珠海市香洲区前山镇翠微村一幅地块面积为61,469平方米的土地使用权。
（4 ）2007年7月26 日，本公司控股子公司苏州招商南山地产有限公司以人民币3.18亿元购得苏州市吴中经济技术开发区一幅地块面积为94,432.3平方米的土地使用权。
（5）2007年7月26 日，本公司子公司瑞嘉投资实业有限公司和香港九龙仓集团有限公司下属公司旭全有限公司以人民币10.1亿元联合购得苏州工业园区一幅地块面积为183,598.62平方米的土地使用权。
（四）下半年经营计划修改计划
报告期内，未曾对年度经营计划进行修改。
招商地产2007 年半年度报告
【3.关联企业经营状况】
【截止日期】2007-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜ 关联企业名称 ｜营业收入(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海招商置业 ｜ ｜ 9097.50｜ 16369.00｜
｜漳州招商地产 ｜ ｜ 3019.10｜ 48688.10｜
｜深圳招商供电有限公司 ｜ ｜ 16459.30｜ 156497.6｜
｜招商局物业管理有限公司 ｜ ｜ 1551.60｜ 26946.00｜
｜苏州招商地产 ｜ ｜ 5856.00｜ 35761.80｜
｜深圳招商水务有限公司 ｜ ｜ 875.10｜ 20081.50｜
｜深圳招商房地产有限公司 ｜ ｜ 91473.30｜ 1062743｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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